เว็บบอร์ดสนทนาภาษาปืน

รบกวนสอบถามสมาชิกที่เป็นนักกฎหมายครับ   อยากทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการขายฝาก   เช่นมีคนเอาโฉนดที่ดินพร้อมบ้านจัดสรร 1 หลังมาขายฝากกับเรา  และเราประสงค์จะรับใว้ (  กินดอกเบี้ย )  มีวิธีและขั้นตอนอย่างไรครับ    หากครบกำหนดขายฝากแล้วทราบว่าต่อสัญญาได้ถึง 10 ปี  การต่อสัญญาขายฝากนี่ต้องทำอย่างไรอีกครับ...... ::014::    และอย่างไรถึงจะเรียกได้ว่าผิดสัญญาขายฝาก     และเรามีสิทธิ์ที่จะเอาโฉนดที่ดินพร้อมบ้านที่รับขายฝากใว้มาขายเอาเงินคืนได้....... ::014::

อันว่าการขายฝาก ต่างจากการจำนอง คือ ขายฝากเป็นสัญญา ที่ผู้ขายตกลงว่า จะซื้อคืนภายในกำหนด ... ปี นับแต่วันไปจดทะเบียนที่ที่ดิน ผู้ที่รับซื้อก็พร้อมจะขายคืนภายในกำหนดเวลานั้น

แต่การจำนองกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม ถ้าเจ้าของที่ดินผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็ต้องไปฟ้อง ที่ศาลและสั่งนำทรัพย์ออกขายทอดตลาด จนได้ราคาที่เหมาะสม  แต่ถ้าขายฝาก ถ้าลูกหนี้(เจ้าของที่ดิน) ไม่นำเงินมาชำระภายในกำหนด ไม่มีสิทธิ์ซื้อคืน

ส่วนใหญ่เจ้าหนี้ชอบให้ขายฝากเพราะไม่ต้องยุ่งยาก ถ้าไม่ชำระปุ๊บ เป็นเจ้าของได้ทันที
เจ้าหนี้บางคนเมื่อถึงวันครบกำหนดชอบไม่อยู่บ้าน ไปต่างจังหวัด ไปต่างประเทศ ลูกหนี้ไม่รู้ กฏหมาย นึกว่าไม่เป็นไร เสียรู้กันมาเยอะแล้วครับ   การแก้ไขคือให้นำเงินไปวางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีประจำจังหวัดที่ท่านอยู่ครับ

กรณีนี้เคยเจอครับแต่เป็นการเรียกดอกเบี้ยเกินอัตราที่กำหนด..รู้สึกจะร้อยละสามต่อเดือน..ไม่ส่งดอกเลยถึงเวลาครบกำหนดกลัวโดนไล่ดอกเยอะ..เลยนำเงินตามสัญญาขายฝาก
ไปวางที่สำนักงานบังคับคดีในวันที่ครบกำหนด

สอบถามเพิ่มเติมครับ

1.เท่าที่สอบถามมา  สัญญาขายฝากสามารถต่อสัญญาได้ถึง 10 ปี ใช่รึเปล่าครับ  แต่ถ้าเราทำใว้ 5 ปี เมื่อครบกำหนดเจ้าของบ้านไม่มาไถ่ถอนหรือซื้อคืนอย่างนี้ถือว่าผิดสัญญารึยังครับ

2.หากเจ้าของบ้านเอามาขายฝากใว้ 100,000.- เราคิดดอกร้อยละ 3 ต่อเดือน แสนหนึ่งก็ 3,000.- บาท ปีหนึ่งก็ 36,000.- เราทำสัญญาขายฝากกันที่ 136,000.- ระยะเวลา 1 ปี อย่างนี้ถือว่าเราคิดดอกเกินกฎหมายกำหนดรึเปล่า

3.หากครบกำหนด 1 ปี เจ้าของบ้านไม่มาซื้อคืนก็ในราคา 136,000.- ก็ถือว่าผิดสัญญาใช่รึเปล่าครับ

อาจถามมากไปนิด...แต่เพื่อความเข้าใจครับ..... ::014::   ขอบคุณครับ... ::014::

ในการซื้อขาย ไม่มีดอกเบี้ย มีแต่ข้อตกลงกันไว้ว่าจะซื้อคืนในราคาเท่าใด ถ้าไม่ตกลงกันไว้ให้ใช้ราคาที่ขายฝาก ณ วันทำสัญญา

อสังหาริมทรัพย์ กำหนดไว้ไม่เกิน สิบปี ถ้าสัญญาเกินสิบปี ให้ลดลงมาเหลือแค่สิบปี
สังหาริมทรัพย์ กำหนดไว้ไม่เกิน สามปี ถ้าเกิน ให้ลดเหลือสามปี

ข้อ หนึ่่ง ถ้าสัญญากำหนดไว้ ห้าปี ก็คือห้าปี ถ้าเลยกำหนดวันเดียวก็ไถ่ไม่ได้



อย่าคิดดอกเบี้ยเกินสมควรเลยครับ สังคมที่ยุ่ง ๆ ทุกวันนี้เพราะคนโลภ ฆ่ากันตายเพราะโกงกัน ถ้าเป็นไปได้ผมแนะนำอย่าปล่อยเงินกู้เลยครับ เหนื่อยทั้งคนกู้ และคนให้กู้

ส่วนที่ 1
ขายฝาก

          มาตรา 491  อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
          มาตรา 492  ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้น ถ้าไถ่ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาก็ดี หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ก็ดี ท่านให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่ผู้ซื้อเลย
          มาตรา 493  ในการขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืนสัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายในความเสียหายใด ๆ อันเกิดแต่การนั้น
          มาตรา 494  ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดั่งจะกล่าวต่อไปนี้
          (1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย
          (2) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย
          มาตรา 495  ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้น ท่านให้ลดลงมาเป็นสิบปีและสามปีตามประเภททรัพย์
          มาตรา 496  ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าสิบปีหรือสามปีไซร้ท่านว่าหาอาจจะขยายเวลานั้นในภายหลังได้ไม่
          มาตรา 497  สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้คือ
          (1) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
          (2) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
          (3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้
          มาตรา 498  สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
          (1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
          (2) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น  แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอนว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน
          มาตรา 499  สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก
          มาตรา 500  ค่าฤชาธรรมเนียมการขายฝากซึ่งผู้ซื้อได้ออกไปนั้นผู้ไถ่ต้องใช้ให้แก่ผู้ซื้อพร้อมกับสินไถ่
          ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่ทรัพย์นั้น ผู้ไถ่พึงออกใช้
          มาตรา 501  ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น ท่านว่าต้องส่งคืนตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลาไถ่  แต่ถ้าหากว่าทรัพย์สินนั้นถูกทำลายหรือทำให้เสื่อมเสียไปเพราะความผิดของผู้ซื้อไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน
          มาตรา 502  ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น ท่านว่าบุคคลผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนไปโดยปลอดจากสิทธิใด ๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาท หรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่
          ถ้าว่าเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝาก อันได้จดทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วไซร้ ท่านว่าการเช่านั้นหากมิได้ทำขึ้นเพื่อจะให้เสียหายแก่ผู้ขาย กำหนดเวลาเช่ายังคงมีเหลืออยู่อีกเพียงใด ก็ให้คงเป็นอันสมบูรณ์อยู่เพียงนั้น แต่มิให้เกินกว่าปีหนึ่ง