เว็บบอร์ดสนทนาภาษาปืน

 (http://image.ohozaa.com/i/731/Mrf0dm.JPG) (http://image.ohozaa.com/view2/xdox3kKsMvTxy46d)

(http://image.ohozaa.com/i/20e/vrQ8C1.JPG) (http://image.ohozaa.com/view2/xdox5OBeLKPEYuj6)

(http://image.ohozaa.com/i/e2e/lwxhX4.JPG) (http://image.ohozaa.com/view2/xdox8EqH2kmvZATJ)

ทางผ่านน่ะครับ ก่อนหน้านี้ต้นปีเค้าติดป้ายขายที่ดิน ติดถนน ถ้าจำไม่ผิดเกือบ200ตรว. หน้ากว้างราวๆ15-18เมตร

ซักพัก น่าจะมีคนซื้อที่ดินไป แล้วก่อสร้างอาพาร์ทเม้นนี้  คงแบ่งที่ส่วนนึงทำที่จอดรถด้านหลัง ตัวอาคารดูคร่าวๆหน้า15เมตรXลึก16-18เมตร คงราวๆ60-70ตรว.ที่สร้างอาคาร   อยากรู้ว่าอาพาร์ทเม้นขนาดนี้ ชั้นละ6ห้อง 4ชั้น ใช้อิฐมอญทั้งหมด ค่าก่อสร้างราวๆเท่าไหร่ครับ  ::014::

จะสร้างจริงเมื่อไหร่ค่อยโทรมานะจ๊ะ เพื่อนสนิทผมได้เหมาสัญญาสร้างรพ.กรุงเทพฯ เจ้าฟ้าตะวันตกอยู่

ปล่าวครับพี่จ้าว ชอบเฉยๆครับ  :~)

200 ตารางวา หน้ากว้าง 15 เมตร แถวเจ้าฟ้า หรือปล่าวว่าคุ้นๆ ::005::

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่"  พี่เบิ้ม อ่ะ ฮา

ยายแนะนำ สูตรคำนวนราคาแบบ  "ทันใจ" อ่ะ ฮา

พื้นที่ ตรม. x ราคา 15,000 -20,000 บาท  คือราคาเบื้องต้น อ่ะ ฮา

ทีนี้มาดูพื้นที่ต่อห้อง  กี่ ตรม. น่าจะ 20 + / - ฮา
พื้นที่ทางเดิน  น่าจะ  20 % ของพื้นที่รวม ทั้งหมด อ่ะ ฮา

เพราะฉะนั๊น  20 x 24 + 20 % x ราคา 15-20,000 ม. อ่ะ ฮา
ยังไม่รวม ค่าที่ดิน  ระบบสายแรงต่ำ หม้อแปลง  และอุปกรณ์ ทีใช้ในห้อง อ่ะ ฮา

ถ้าจะทำ ยายแนะนำให้ จับราคา ตรง ห้าพันอัพ อ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

ถ้าจะเปลี่ยนแนวจากขายเครื่องดนตรี ยายสนับสนุนอ่ะ ฮา  ::007::

เป็นสิ่งที่หวังไว้ว่าอยากทำหลังจากหยุดทำงานประจำครับ แต่ยังไม่มีที่สวยๆเลยครับ หรือเป็นหอพักนักศึกษาก้ได้

ราคาอยู่ที่แบบก่อสร้าง และเกรดวัสดุ......เป็นหลัก ประเมินตอนนี้ก็ 6-8 ล้าน.....

ขนหน้าแข้งไม่ร่วงครับ กู้แบงค์มาสร้าง  เก็บค่าเช่าส่งดอกสองสามปี  รอให้ราคาดีดขึ้นซัก 150% แล้วประกาศขาย
ต้องเลือกทำเลให้ดีอย่าซี๊ซั๊วซื้อของถูก  ซอยเสือใหญ่รัชดา ผมลงทุนซื้อที่ วาละสี่หมื่น ร้อยวา  เข้าแบงค์หกล้าน สร้างตึกห้าชั้น สามสิบสามห้อง พร้อมที่จอดรถสิบคัน ก่อสร้างปีกว่าๆ ปล่อยเช่าปีกว่าๆ  หลังน้ำท่วมมีคนมาขอซื้อสิบห้าล้าน จ่ายสดโอนคนละครึ่ง  มาจากทางเหนือไม่รู้เอาเงินมาจากไหน  แต่กว้านซื้อไปห้าตึกทั้งซอย และแถมรถเบนซ์ที่อมรอีกสี่คัน

ที่เลือกกันให้ดี ;D ;D ;D เดี๋ยวเงินจม  ถ้าเหลือก็ซื้อไปเลยแต่อย่าแพง

ธุรกิจนี้มันตอบแทนต่อเดือนต่ำครับ แล้วมันมี Barrier จะเข้าออกธุรกิจได้ยากส์... เข้าก็ยาก หากเข้าแล้วออกก็ยากส์ ต้องติดแหงก...

คล้ายเม่าติดดอยเปล่าพี่ ;D ;D ;D เปลี่ยนมือกันไม่ไวเท่า

คิดแบบยายผู้รับเหมารวยกันเป็นแถบๆ ตึกนี้ผมว่าไม่เกิน 9,000,000.-บาท ::002::

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่"  พี่จอย อ่ะ ฮา

พี่จอย  อยู่บริษัท ประเมิน แถวไหน อ่ะ ฮา

คิดแบบ  "ถูก ๆ"  มีแต่พี่ dignitua เท่านั้นอ่ะ ฮา
ทำเท่าไหร่  ก็ไม่พอจ่าย "ดอกเบี้ย" ธนาคาร หรอกอ่ะ ฮา

55555 ใครจะ  "ร่วมทุน" กับยายบ้าง อ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

Ha Ha Ha  ฮา "ฮั่นแน่" พี่ carrera อ่ะ ฮา

"เม่า"   มายืนยันเอง ฮา
55555 ยาย  "เชื่อ" แล้วอ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

เราไม่คบเม่า ;D ;D ;D ยี้้... 555555

โรงบาลขึ้นตรงนั้น มันคงจะช่วยอัพราคาประเมินบ้านผมขึ้นไปอีกนิดน๊ะครับ อิๆๆ
เดี๋ยวต้องไปบอกเพิ่มค่าเช่าจิ้งจกกะปลวกหน่อย

ฮา...

ผู้ประกอบการโรงแรมขนาดเล็ก(50-)ห้องก็ทำแบบนี้กันเยอะเลยครับ นึกปร๊าดเดียวออกมาเกือบ20แห่ง

น้ำเข้มนี่ก็อีกคน บ้านเขาใหม่กิ๊ก มาซื้อทิ้งไว้ปลูกผัก  ::007::

เมื่อวานฝ่ายออกแบบบริษัทแม่เรียกเข้าไปคุยแบบที่ 2,3,4,5.... วันจันทร์นัดไปพรีเซนต์กับผู้บริหาร.....

แบบแรกยังไม่มีปัญญาทำเลยโว๊ยยย....ฮา... ::006::

นั่งบ่นๆเมื่อวาน... ลงทุนเดือนละ 4 ล้าน พอเดือนที่ 2 ต้องลงทุนอีก 4 ล้าน ถึงจะได้เงินก้อนแรก... กลายเป็นว่าต้องลงทุน 8 ล้าน...

ทีนี้ถ้าเจอ "สเปคควาย" จากโปรเจคเมเนเจอร์ แบบว่าทำดียังไงงานก็ไม่ผ่าน ทีนี้งานงอก เงิน 8 ล้าน ลอยอยู่ในอากาศ เบิกเงินไม่ได้ ทีนี้ล่ะก็ล่มจมแน่ๆ... ::013::

+ ทุกท่านครับ ขอบคุณครับ  ;D ;D ;D

ใช่ครับพี่จอย ที่ดินแปลงนี้เท่าไหร่ครับ ติดถนนใหญ่ด้วย  ::002::

คลับคล้าย คลับลาว่าตึกนี้ บ.สุวรรณรัตน์ เป็นผู้รับเหมา  ลูกชายไปเป็นลูกจ้างคุมงานเขาอยู่ (วิดวะ) ::014::

ถ้าจำไม่ผิดรู้สึกว่าจะบอกขายตารางวาแสนต้นๆ ::005::

+ ขอบคุณครับพี่จอย ผมก็ตีเล่นๆ คิดว่าตรว.แสนเศษๆ วัดจากราคาตึกแถวเก่าโซนนี้ยังไม่แพงมาก 4.5-5ล้าน

เกือบ200ตรว.ๆแสนเศษ ไหนจะค่าก่อสร้าง 8-9ล้าน

ถ้าเจ้าที่ของทำเองคงเบาหน่อย ถ้าคนมาซื้อที่ทำ ต้นทุนร่วม30ล้าน โหยย...

 ::014:: +ครับ

็Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่"  พี่เบิ้ม อ่ะ ฮา

ถ้า สามสิบล้าน  ทำได้   "ยี่สิบสี่ห้อง"  ฮา
เก็บค่าเช่า  ได้เท่าไหร่  ระดับไหน  ห้า หก เจ็ด แปดพัน เดือน ฮา
กว่าจะถึง  "จุดคุ้มทุน"  โน่น  จนลูกคนเล็กบวช ฮา  ;D

ถ้าจะทำ  "เปลี่ยนแผน" เลย อ่ะ ฮา
" มินิ โฮเตล"  เก็บคืนละ แปดร้อย พัน พันสอง อ่ะ ฮา  :OO

ถ้าอย่างนี้ "เวิรค์"  คุ้มกับการลงทุนอ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

ทำแบบพูลผลเลยเสี่ยเบิ้ม เด็กขายเหล้าข้างล่าง เราเก็บค่าต๊งข้างบน ::005::

ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ก่อนหน้านี้ผมก็ทำหวังว่าจะเก็บเป็นก้อน ๆ รายได้สบาย ๆ พอเริ่มสองสามปี
มันก็ดี แต่คนเช่าเป็นพวกพนักงานโรงงาน เศรษฐกิจดี คนก็เต็ม ถ้าไม่ดีคนก็หาย
ช่วงอเมริกาฟองสบู่แตก คนหายเกินครึ่ง ต่อมาสึนามิญี่ปุ่น คนก็หาย พอเริ่มดี น้ำก็ท่วมอีก
ถ้าต้องอาศัยธนาคารเกินครึ่ง เหนื่อยมากครับ แต่ถ้าอาศัยธนาคารน้อย เก็บน้อยเก็บมาก ก็สบาย
ปัญหา ก็มีซ่อมแซมอยู่ตลอด ไอ้ห้องน้ำนี่แหละ เสียอยู่แต่ห้องน้ำ ก่อสร้างดีก็โชคดีไป ถ้ามีปัญหา
แก้เป็นปีก็ไม่หมดซะที ผมผ่านมาสองตึกแล้วครับ แต่ตอนนี้ดีใจ เพราะขายไปได้กำไรเลยขายหมดเลย.....
ไปค้าขายอย่างอื่นดีกว่า........  

แต่ถ้าเป็นหอพักนักศึกษาล้วน ผมว่าน่าสนใจกว่า เพราะเศรษฐกิจดีไม่ดี พ่อแม่จ่ายให้อยู่แล้ว
ยิ่งถ้าเป็นหอพักหญิง เจริญหูเจริญตาดีนะครับ...... :D~ ::002:: ::005::

ขอถามต่อกระทู้นี้เลย....    ถ้าผมสนใจจะทำม่านรูด (ในพัทยา)    เนื้อที่มี 1-3-0 ไร่     อยากรู้ว่า

1.ค่าก่อสร้างตกตารางวาละประมาณเท่าไหร่ครับ  (ราคากลางๆ)
2.จุดคุ้มทุนนานแค่ไหนครับ (ไม่เสียดอกเบี้ยให้ธนาคาร)
3.ปัญหาที่น่าจะตามมาหลังจากเปิดให้บริการแล้ว  น่าจะมีอะไรบ้างครับ

อาจจะถามแบบไม่ลงลึก... เพราะมีคนมาชวนทำ  แต่ผมไม่มีความรู้ด้านนี้เลยครับ     ::014:: ::014:: ::014::

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่ "  พี่ INTERCEPTER อ่ะ  ฮา

มาถูกทางแล้ว  "คิด นอกกรอบ"  อ่ะ ฮา
ม่านรูดเนี่ยะ   รายได้  ดีกว่า ห้องเช่ารายเดือน อีกอ่ะ ฮา
คืนนึง  ได้สอง หรือ สามรอบ  สบายเลยอ่ะ ฮา

รอบละเท่าไหร่ดี   ห้าร้อย เจ็ดร้อย  คิวยาวถึงสนามหลวง เลยอ่ะ ฮา

ส่วนพวกอุปกรณ์ภายใน   "เก้าอี้ นายพราน  เตียงน้ำ  เตียงโยกไฟฟ้า ฮา

555 รอ ลุงตี๋  กับพี่ จอย เขามาแนะนำ อ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

น้าเบิ้มเช็คให้ดีว่าหากกู้แบ็งค์ เขาจะให้ผ่อนกี่ปีหมดนะครับ... สมัยก่อนนายสมชายจะมาเล่นหุ้น ก็ตั้งกระทู้ถามในเว็บนี้เหมือนกันว่ามีเงินแล้วจะไปลงทุนทำอะไรดี, ช่วงนั้นก็ไปศึกษาเรื่องสร้างอพาร์ทเม็นเหมือนกัน ได้ความว่าแบ็งค์เขาจัดเป็นประเภทธุรกิจ ไม่ใช่กู้เพื่อที่อยู่อาศัย, นั่นแปลว่าเขาจะให้ผ่อนแบบลดดอกเงินต้น แต่บังคับให้ผ่อนหมดใน 13 ปีเท่านั้นเอง ซึ่งไม่ใช่ผ่อน 20 ปีเหมือนบ้านที่อยู่อาศัย...

แล้วมันก็แปลว่าน้าเบิ้มก็ต้องเอามาประเมินรายรับ ต่อห้อง/เดือน*จำนวนห้อง*เปอร์เซ็นต์ห้องมีคนพัก(คนไม่ได้พักเต็มตลอดเวลา)... จากนั้นเอามาคิด NPV เพื่อทำ Cash flow Analysis ด้วยการเอารายรับตั้ง ลบด้วยรายจ่าย เหลือส่งแบ็งค์เท่าไหร่ แล้วหักค่าใช้จ่ายต่อเดือน(ค่าบำรุงรักษา/ซ่อมห้อง/ซ่อมสาธารณูปโภค/ค่าเงินเดือนบุคลากร ฯลฯ)...

นายสมชายเคยประเมินแล้ว(สมัยโน้น) ปรากฎว่าเหลือรายรับเข้ากระเป๋าแค่เดือนละ 2 - 3 หมื่นบาทเท่านั้นเอง กับตึก 8 ชั้น(ต่ำกว่า 8 ชั้นจะไม่อนุญาตให้สร้างลิฟต์) มีห้องประมาณเกือบ 90 ห้อง... เหลือรายรับแค่นี้เอง ซึ่งเล่นหุ้นได้ตังค์มากกว่าแยะ...

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่"  พี่ จอยฮันเตอร์ อ่ะ ฮาา

555 นั่น  นั่น  พอได้กลิ่น  "คาว"  พี่จอยมาก่อนใคร  เลยอ่ะ ฮา   ::007:: ::007:: ::007::

็Ha Ha Ha  ฮา  "Oh yes" จ๊านโฉมชาย (ฮา) อ่ะ ฮา

มีด้วยเร๊อะ  ไอ้ระเบียบเรื่องการสร้าง  "ลิฟต์" เนี่ยะ  ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

ส่วนเมื่อเรา  "กู้เงิน" สถาบันการเงิน มาลงทุน ฮา
แล้วปลายเดือน เหลือเงิน สอง หรือสามหมื่น  ค่าเหนี่อย อ่ะ ฮา
มันไม่พอ  อีกเร๊อะ  อ่ะ ฮา

เงินก็ไม่ใช่ของเรา  เราเอาเิงิน "คนอื่น" มาลงทุน ฮา
พอส่งหมด  "ทรัพย์" มันก็เป็นของเราคนเดียว อ่ะ ฮา
อันนี้แหละ  เห็นดำ เห็นแดง  ส่วนเหลือง ไม่เห็นอ่ะ ฮา  ;D ;D ;D

ตอนท้ายเหลือ  สิบ ยี่สิบ ล้าน อันนี้แหละ คือ "กำไร" อ่ะ ฮา

55555 สงสัยจานโฉมชาย(ฮา) เรียนเยอะ  จบ  ป. สองครึ่ง อ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

ต้องสไตล์แบบโรงแรมเรดโรสครับสุดยอด วัยรุ่นนิยม ::005::
(http://image.ohozaa.com/i/e3f/BV1oQc.jpg) (http://image.ohozaa.com/view2/xdAAe8LWhv9cdhw2)

(http://image.ohozaa.com/i/063/P9tHKN.jpg) (http://image.ohozaa.com/view2/xdAAggE1Z8tLvh6j)

        พาวัยรุ่น
ไปลองมาเมื่อไหร่ครับพี่
ถึงได้รู้ว่า วัยรุ่น ชอบ... ::005:: ::005::

เด็กมันชวน ::005::

ไม่ไหวบอกนะ  เพื่อนบ้านจะไปช่วย

เงินเหลือแค่ 2 - 3 หมื่น แล้วต้องทนไปกับมัน 13 ปี... ไม่ไหวหรอกยายฯ...

เสียเวลาชีวิตต้องมาทนนั่งตามจี้ตามไชคอยเก็บเงินค่าห้องทุกเดือน ต้องคอยตามแก้ปัญหาบำรุงรักษา ซ่อมโน่นนี แถมยังควบคุมบุคคลากรตั้งแต่แม่บ้านทำความสะอาด/ยามฯ... เงินเดือนแค่นี้หากไม่รู้จะทำมาหากินอะไรมันก็ได้ ดีกว่าอยู่เปล่าๆ...

บอกตรงๆ มันมีวิธีหาเงินได้มากกว่านี้ตั้งแยะ... ใครถนัดอย่างไรก็หาความถนัดของตนเองไป ไม่จำเป็นต้องเล่นหุ้นเหมือนนายสมชายหรอก(คนส่วนใหญ่เล่นหุ้นจะขาดทุนหนัก)...

 ::014:: ขอบคุณครับ คนวงในคลุกมาเอง เล่าละเอียดเลย  ::002:: +

+ ::014::  ผมชอบคิดน่ะครับพี่อ.สมชาย  บวกลบคูณหารดู ที่สำคัญไม่ชอบเป็นหนี้เลยครับ เลยทำไรไปตามกำลังตัวเ้องดีกว่า  ;D   

ยิ่งช่วง1-2ปีมานี้ ราคาที่ดินพุ่งทะยานขึ้นมาก จนมองไม่ค่อยเห็นจุดคุ้มทุนเลย หลายคนกู้แบงค์มาทำ แต่คงไม่เวิร์คประกาศขายเยอะแยะเลย ธุรกิจนี้เหมาะัสำหรับคนเงินเย็น มีที่เองหรือกู้น้อยทีี่สุดอย่างหลายท่านว่าครับ  ::003::

+ทุกท่านหน้านี้อีกครั้งครับ   ;D

เงินรายรับแค่ 2 - 3 หมื่นนั้นหากเทียบกับคนทั่วไปที่เรียนจบแล้วทำงานทำการเลย เงินเดือนแค่นี้คนอายุไม่มาก และยังโสด มันก็ดูว่ามากอยู่ครับ... หรือเทียบกับข้าราชการก็ดูว่ามากกว่าเงินเดือนหลวง ซึ่งที่ว่ามานั่นไม่ได้ลงทุนนะครับ คือไปรับจ้างกินเงินเดือนเขา...

แต่ตามท้องเรื่องในกระทู้นี้ไม่เหมือนกัน เพราะต้องกำเงินมาลงทุนค่าก่อสร้าง 8 - 9 ล้านบาท แล้วยังไหนจะค่าที่ดินอีก เบ็ดเสร็จแล้วร่วม 30 ล้านบาท... เอามาเทียบกับเงินเดือนคนทั่วไปเดินถนนกินข้าวแกงไม่ได้หรอกครับ, ก็ลองนึกดูว่าที่เห็นเดินถนนนั่นจะมีใครสักกี่คนที่มีศักยภาพพอ ให้ระดมเงินได้ตั้ง 30 ล้านบาทแน่ะ...

เงินขนาดนี้มันต้องมีมูลค่าเพิ่มอย่างต่ำ 30 เปอร์เซ็นต์ต่อปีครับ... หากได้น้อยกว่านี้ก็ให้ศึกษาไปเรื่อยจนกว่าจะได้ไอเดีย เพราะเงิน 30 ล้านบาทนี่หากไม่รู้จะทำอะไร ก็ให้รอจังหวะแล้วซื้อที่ดินเก็บเอาไว้ยังดูดีกว่าทั้งเสี่ยงทั้งเหนื่อยเอง แต่รายรับแค่ 3 หมื่นครับ...

แล้วนายสมชายก็เหมือนเดิมคือ, ให้น้าเบิ้มไปลงทะเบียนเรียน MBA ดีกว่า... เพราะได้ประโยชน์ 2 ต่อ คือ 1) ไปนั่งเรียน/สนทนารวมกับคนอื่น จะได้ไอเดียว่าผู้อื่น"ชนะอย่างไร" และ 2) ไปหาเมียในนั้นครับ อย่างน้อยก็สมองดีกว่าหาข้างนอกครับ...

อุ้ย....อาจารย์ชวนไล่ไปเรียนอีกละ  ::005::  +

ที่เห็นนายทุนนิยมทำก็รับจำนอง,ขายฝากครับ หลุดก็กำไรเยอะ  แปลงไหนขายสวยๆก็ซื้อ ไว้ขายต่อ

ผมสังเกตุ พวกมีกะตังค์ บ่ายๆ ขับรถหรู เบนซ์บ้าง ตู้โฟล์คบ้าง เข้าตามซอกซอย สงสัยขับดูที่  ::005::

น้าเบิ้มนึกคนเดียวไม่ค่อยออกหรอกครับ เพราะไม่มีใครคอยแย้งโต้เถียง ทำให้เราไม่เห็นอีกแง่มุมที่เราไม่เคยนึกถึง... เขาถึงบอกว่าคบคนพาลพาลพาไปหาผิดครับ แต่ถ้าเราไปเข้าคอร์สฯ ที่คนประเภทเดียวกันกับเราไปสุมหัวกันอยู่ เช่น MBA เราก็จะได้ไอเดียของผู้อื่น แล้วเขาก็มองไอเดียเพลนๆของเราว่าเป็นเรื่องแปลกของเขา ซึ่งกลายเป็นเสริมแรงซึ่งกันและกัน(Synergy) ครับ...

ที่จริงถ้าว่าตามหลักการแล้ว ธุรกิจที่ทำเงินได้ดีที่สุดคือธุรกิจที่อยู่บนยอดปิรามิด นั่นคือธุรกรรมเงินตราครับ... คือการเล่นหุ้น เล่นตราสารหนี้ เก็งกำไรค่าเงิน เก็งกำไรทองคำ หรือถ้าเงินหนาและยอมแช่เอาไว้ยาวๆได้ ที่สุดของธุรกิจประเภทนี้ก็คือเก็งกำไรที่ดินนั่นแหละครับ(แต่วงรอบมันยาว ไม่เหมือนเล่นหุ้นที่วงรอบสั้น)...

แต่ปัญหามันอยู่ที่องค์ความรู้ของแต่ละอย่างนั้นมันไม่ค่อยมีอยู่ในตำราฯ แล้วกว่าที่ใครจะลองผิดลองถูกจนรู้ได้ถ่องแท้ ก็มักตกหลุมตกท่อแข้งขาถลอกปอกเปิก... ยกเว้นได้โคชดีฯ ซึ่งก็มักเป็นคนในครอบครัวฯ โดยเฉพาะพวกเจ้าของธุรกิจก็มักสอนแต่ลูกหลาน หรือผู้รับสืบทอดธุรกิจ, ซึ่งนี่คือคำตอบว่าทำไมลูกเจ้าสัวทั้งหลายจึงเก๋งฯ ก็เป็นเพราะว่าเห็นพ่อเจรจาธุรกิจ/นั่งคุยกับแม่บนโต๊ะอาหารมาตั้งแต่เด็กแล้ว...

สำหรับเราคนทั่วไป ที่ไม่ได้มีพื้นฐานครอบครัวเจ้าสัว, มันก็เหลือทางเดียวแหละครับ ก็คือต้องไปทำตัวใกล้ชิดกับผู้รู้ฯ... ลองอ่านประวัติ ดร.เฮนรี่ คิซซิงเจอร์ จะพบว่าคีย์เวิร์ดของนักการทูตรางวัลโนเบลคนนี้คือ"คลุกคลีกับผู้รู้"ในช่วงต้นของชีวิตครับ...

หากเป็นคนที่อายุมากแล้ว เขาก็มักไปหาวิธีคบค้าสมาคมกับสมาคมต่างๆ บางคนก็ไปหาตามก๊วนกีฬาฯ(เช่นกอล์ฟ) ฯลฯ... แต่ถ้าอายุไม่มาก ก็เล่นวิธีตรงๆดื้อๆเลยครับ คือไปหา MBA ในมหาลัยมาตรฐานฯ แล้วลงทะเบียนเรียนดื้อๆเลย นี่แหละครับลัดที่สุด...

นายสมชายจบตรีรัฐศาสตร์ ตรีคอมซายด์ ก็นึกว่าตัวเองเก่งแล้ว... ไปเปิดโลกใหม่ในคอร์ส MBA เล่นเอารู้สึกว่าตัวเองโง่ไปหลายเรื่องครับ ยิ่งเรียนรู้ ยิ่งรู้สึกว่าตัวเองโง่ เพราะมันยิ่งรู้ว่าที่ตัวเองรู้นั้นน้อยมาก...

แล้วในที่สุดก็มาเล่นหุ้นเป็นอาชีพครับ, สักพักก็ว่าจะเลิกแล้ว เพราะเริ่มเบื่อ(เล่นยังไงก็กำไร) เล่นมากไปจะเกินความพอดี แล้วตัวเองจะเดือดร้อนเพราะความไม่รู้จักพอ(ไม่สมถะ)... ในกระทู้หุ้นนั่นแหละครับ ไม่มีความรู้อะไรเกินจากนั้นแล้ว(เล่นที่ New High และยืนบนเส้น 7 วัน) ส่วนที่ขาดทุนกันเป็นเพราะวินัยตนเองไม่ยอมทิ้งของเมื่อตัดเส้น 7 วันลงมาครับ(หรือเผลอเล่นเด้ง - ไม่ New High)...

+++ครับพี่อ.สมชาย  ที่ถ่ายทอดวิทยาทาน   ::014::  ::002::

Ha Ha Ha  ฮา  "Oh yes"  จ๊านโฉมชาย (ฮา) อ่ะ ฮา

ไอ้เรื่องจะหาเมียคนที่เรียน  MBA  ฮา
ยายก็เชื่อว่าเขามีสมอง สูงกว่ามาตราฐานอ่ะ ฮา  ;D

5555  แต่สเปคพี่เบิ้ม  ต้อง  "นมใหญ่  นมโต"   
ใน Class MBA ไม่มีร๊อกส์ อ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

ยายเอาภาพ  มายืนยัน เลยอ่ะ ฮา   :o :o :o

(http://s22.postimg.org/buwdpln8h/IMG_2466.jpg) (http://postimage.org/)

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่" พี่ INTERCEPTER อ่ะ ฮา

ยายลืมตอบ  ประเด็นที่ถามว่า  ค่าก่อสร้าง ต้นทุนเท่าไหร่ ฮา
วิธีคิดค่าก่อสร้าง  เขาคำนวนเป็น  "ตารางเมตร" ไม่ใช่ตารางวา อ่ะ ฮา

ม่านรูด  สร้างชั้นเดียว  โครงสร้างง่าย ทำแป๊บเดียวเสร็จ อ่ะ ฮา
ยายแนะนำ  เอาแป๊บกล่องสี่เหลี่ยม 4x4  ทำเสา เอา C Channal 3 หรือ 4 นิ้ว ทำโครงบน
มุงด้วย Metal sheet ตารางเมตรละ 80 - 100 บาท แล้วแต่สี อ่ะ ฮา
ผนัง ใช้บล๊อค ก้อนละ ห้า บาท ก่อฉาบเรียบ  พืนก็เอากระเบื้อง เกรด B ปูพื้น
เมตรละ 120-150   ผนัง ทางสีธรรมดา  อ่ะ ฮา

ถ้าทำแบบข้างบน  ตกประมาณ 7000 / ตารางเมตร อ่ะ ฮา

วัสดุ ไม่ต้องใช้ของดี   แต่เวลาทำต้องมีสไตล์ ดัดแปลง ทำให้ดูดี ดูหรู อ่ะ ฮา

ทำอย่างนี้  ทำเลพัทยา  ปีเดียวได้ทุนคืน อ่ะ ฮา

เวลาเปิดส่งบัตรเชิญมาให้ยายด้วยอ่ะ ฮา
55555 ยายจะพา  "สาว"  ไปเจิม ให้อ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

ติดตามอ่านมานาน ถูกใจโพสนี้จริงๆครับ  บวกให้ ๑ คะแนนครับ

MBA การเรียนเป็นพืนฐานอย่างดี ต้องขวนขวายหาความรู้ ;D ;D ;D แต่การสังเกต ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง ให้เข้ากับความเป็นจริงนี่ทำให้รอด แยกคนเก่งกับคนประสบความสำเร็จ

ตามนั้นครับ... ความรู้ในห้องเรียนเป็นพื้นฐานฯ, แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือคนที่คิดเหมือนกันกับเรามาสุมหัวกันในหลักสูตรครับ สิ่งที่มีค่ามากกว่าเนื้อหาในห้องเรียนคือมันสมองของผู้อื่นรอบตัว ที่โดน"ตัดสิ่งรบกวนอื่น"ออกไป เหลือแต่ทิศทางด้านธุรกิจครับ...

แล้วที่สำคัญก็คือต้องรู้จักประเมินคนด้วย... คนเก่งกับคนประสบความสำเร็จอาจไม่ใช่คนเดียวกันครับ, นั่นคือคนเก่งไม่ได้เก่งจริงเมื่อ"ลงสนามจริง"...

เอาตัวอย่างของ"สมาคมผู้แพ้"มาให้ดูครับ แบบนี้ไม่จำเป็นอย่าไปสนทนาด้วยครับ เพราะจะมีแต่เรื่องแพ้ แพ้อย่างไร แล้วจากนั้นก็จะบ่นและโอดครวญ น้อยใจโชคชะตาชีวิต แล้วในที่สุดก็เสียเวลาเปล่า ไม่ได้อะไรขึ้นมา... http://pantip.com/topic/31254974 ...

กระทู้"ผู้แพ้"ให้อ่านผ่านๆ แล้วจับประเด็นให้ได้ว่าทำไมแพ้ แล้วหลีกเลี่ยงอย่าไปทำ... สิ่งที่ห้ามขาดคือห้ามไปพยายามสอนผู้แพ้ เพราะจะโดนรุมด่าครับ(เขาเข้าใจผิดว่าไปข่มพวกเขา), ซึ่งนี่คือคำตอบว่าทำไมคนกลุ่มนี้ถึงได้แพ้ได้แพ้ดี แพ้ดักดานอยู่นั่นแหละ, ก็เป็นเพราะทัศนะคติของตนเองกีดกันให้ผู้อื่นถอยห่างครับ...

ส่วนกระทู้อย่างนี้ต้องตามอ่าน... http://pantip.com/topic/31252678 หรือ http://pantip.com/topic/31254492 ...
อ่านแล้วคิดตาม จะเชื่อหรือไม่ก็ต้องพิจารณาเองก่อน... แล้วหากสงสัยก็สามารถเข้าไปพูดคุยด้วย เพราะคนกลุ่มนี้มักจะเปิดกว้างรับฟังผู้อื่นครับ...

ค่านิยมของสังคมก็มีส่วนด้วย... ค่านิยมคนไทยชอบสงสาร ชอบเชียร์คนเป็นรอง แต่ด้วยความ"เห็นใจ+สงสาร"เลยไม่ได้เรียนรู้ว่าทำอย่างไรให้ชนะ แล้วในเวลานั้นใครไปบอกวิธีปิดจุดอ่อน ก็มักโดนคนรอบข้าง"รุมด่า"ว่าทำนองซ้ำเติมผู้อื่น...

ในขณะที่ค่านิยมบางประเทศเช่น US.จะนิยมผู้ชนะ, ลองสังเกตว่าในหนังวัยรุ่น หากใครเล่นกีฬาแพ้ก็จะไม่ค่อยมีใครสนใจ อย่างมากก็แสดงความเห็นใจแค่แป๊บเดียว แล้วก็ไปร่วมยินดีกับผู้ชนะ... แล้วก็มีแต่คนถามไถ่ผู้ชนะฯ ว่าฝึกอย่างไร ทำอย่างไร ทำไมตอนนั้นตัดสินใจอย่างนั้น ทำไมตัดสินใจอย่างนี้ ฯลฯ...

เห็นต่างเล็กน้อยว่า MBA เป็นรูปแบบวิถีตะวันตก ปลูกฝังแนวความคิดทุนนิยม
ผมส่งลูกชายไปเรียนก็ต้องสอนว่าให้เรียนเพื่อรู้ ..... แต่อย่าเชื่อ 
แม่ของลูกก็หวังว่าไปเรียนคงได้ลูกสะใภ้สักคน
ผลคือจบMBAมาเจ้าลูกชายยิ่งลอยชายกว่าเก่า เพราะคิดเชิงธุรกิจว่า ...... มีเมียแล้วไม่คุ้ม   ::007::

Ha Ha Ha  ฮา  "Oh yes "  จ๊านโฉมชาย (ฮา) อ่ะ ฮา

ก่อนออกจากบ้าน ส่องกระจก ดู "จมูก"  บ้างน๊าาาา ฮา

555 จมูกไม่เหมือนชาวบ้านเขาอ่ะ  "ย้าว ยาว"  ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

ยายบ๊าบโจรขี้อิจฉา... ฮา...

 ::014::   ::005::  +ครับพี่ธำรง มีคุ้มไม่คุ้มด้วย

ยายบ๊าบเล่นซะแล้ว สร้างศัตรูรอบทิศจริงๆยาย  ::006:: ::006:: ::006::

พึ่งได้คุยกับผู้รับเหมา ปัจจุบันค่าก่อสร้างไปไกลแล้ว  ราคาตีคราวคราวตอนนี้ 12000 +- / ตรม

ก่อสร้างยาก ลงของลำบาก เครื่องจักรหนักเข้าไม่ได้ + เพิ่ม ครับ  ::012::

เมื่อ 6 ปีก่อนมันแค่  7000 / ตรม คิดถึงอดีตจริงจริง ถึงว่าบ้านสมัยนี้มันแพงบ้าอะไร  :~)

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่" พี่ Pong CB1300sf อ่ะ  ฮา

เมื่อก่อน  "เหล็กเส้น"  ตันละ 10,000.  แค่นั้นอ่ะ ฮา
เหล็กใหญ่  12 15 19 25 มม. แค่  เก้าพันกว่าบาท ฮา
ห้า ปี  สิบปี ที่ผ่านมา  "กระโดด"  โครม  ใกล้สามหมื่น ฮา

ปูนซีเมนต์ ทุกตรา  เขา "ฮั้วราคา" กันได้ เพราะมีผู้ผลิตน้อยราย
ราคาจาก 70. บาท  กระโดดโครม   120 -140  ฮา
ยายเคยด่า ไอ้บริษัท "ธรรมมาภิบาล" ด่าแล้วด่าอีก อ่ะ ฮา
มันเป็นเจ้าตลาด  ตัวฮั้วราคา  โดยกำหนด ขายตาม "มาร์เก็ตแชร์"
ไม่ต้องแย่งกันขาย  ขายเท่าเดิม  แต่ได้เงินเยอะ มากขึ้น
ขายน้อย  ได้เงินเยอะ  กำไรมาก  อันนี้แหละ การผูกขาด ตัดตอนทางราคา
คำจำกัดความว่า  "ผู้มีอำนาจ เหนือตลาด" ที่กระทรวงพาณิชย์ ว่าไว้นั่นแหละ ฮา

ไอ้เรื่องค่าสร้างบ้าน  "เจ็ดพัน ต่อ ตารางเมตร"  แทบจะหาไม่เจอแล้วอ่ะ ฮา  ::007:: ::007::

5555 ราคาข้างบน  ตอนนั้น  "ซุปเปอร์ ลิตรแค่ สิบกว่าบาท"  อ่ะ ฮา  ::007:: ::007::

(http://image.ohozaa.com/i/a27/ZyfzpL.gif) (http://image.ohozaa.com/view2/xdknpKDRpQK5lCPx)

ใช่ครับ รู้สึกเหมือนกัน ราคาปรับขึ้นกว่าเดิมมาก เอาแค่ปีที่แล้วก็พอ...

คิดทำอพาร์ทเม้นต์ คิดยาวก็ได้คิดสั้นก็ได้

แต่คิดยาวอยู่ได้ ไม่รวย ไม่จน อพาร์ทเม้นต์เป็นเส้นเลือดหล่อเลี้ยงชีวิตไปได้ตลอด

คิดสั้นเหมือนหลายท่านว่า ลงทุนซื้อที่ดินแปลงทำเลดี สร้างอพาร์ทเม้นต์
ให้เช่าสัก3-4ปี พอที่ดินขยับราคา เหล็กเส้น วัสดุอุปกรณ์ก่อสร้่างขยับราคา
ตึกเก่า ย่อมอัพราคาตามไปบ้าง ค่อยขายเอากำไร แบบนี้ทนอึดอัดกับรายได้ที่มาแน่ๆ
แต่ไม่มากมาย ดีอยู่ที่สม่ำเสมอ คำนวนล่วงหน้าได้แน่นอนสัก3-4ปี

เหมือนเดิมครับ
ความเสี่ยงต่ำ สภาพคล่องต่ำ กำไรต่ำ
ความเสี่ยงสูง สภาพคล่องสูง กำไรสูง

ต้องเลือกครับ แต่ไม่แนะันำให้สร้างหอพักแบบที่คนทำงานกับน.ศ.เช่าปนกัน
เพราะถึงเวลา คนทำงานนอนแล้ว พวก นศ.เพิ่งเมากลับมานอน
เพื่อนดูแลอพาร์ตเม้นต์แถวรังสิต-นวนคร แถวนั้นมีทั้งคนทำงาน ทั้ง นศ.
เวลาที่คนทำงานนอน นศ.จะเปิดเพลงมั่ง เสียงดังมั่ง ไปเมากลับมาดึกๆมั่ง
ไม่ใช่คนทำงานไม่กลับดึก บางคนเข้ากะ กลับตี2-3 แต่มาเงียบๆ ไม่เอะอะโวยวาย
สุดท้ายเขาต้องเลือก เอาคนทำงานไว้ครับ หากมี นศ.มาขอเช่า เขาจะแนะนำ
อพาร์ทเม้นต์อื่นที่รับ นศ.ให้  ;D ;D ;D

ก็ทำอพาร์ทเม้นท์ที่รับเฉพาะนักศึกษาหญิงเสียซิครับ

เพื่อนบอกว่ายุคสมัยนี้ไม่เหมือนแต่ก่อน
นศ.หญิงบางทีกลับจากเรียน เข้าหอพักตอนเย็นแค่ไม่กี่ชั่วโมงเพื่อพักผ่อนอาบน้ำเปลี่ยนเสื้อผ้า
แล้วออกข้างนอกตอนหัวค่ำ กลับมาอีกที ตอนเที่ยงคืน - ตีหนึ่ง

ยุคนี้เป็นอย่างนี้จริงๆนะ

แล้วมันแสบอีตรงแอบพาผู้ชายเข้ามานอนด้วย... เรื่องมักแดงเอาที่ผู้ชายที่มันพาเข้ามา ไปตีกับผู้ชายที่เพื่อนข้างห้องพาเข้ามาเหมือนกัน...

อ้าว แล้วคุณสมชายทำไมไม่หลบอยู่ในห้องเฉยๆ
โผล่ออกมาทำไมให้คนเห็น
 ::008:: ::005:: ;D

;D ;D ;D ตอนนั้นคงกำลังโมโห 555555555

ก็ต้องถือหุ้นวัสดุก่อสร้างสิ ;D ;D ;D 555555

Ha Ha Ha  ฮา  " Oh yes "  จ๊านโฉมชาย(ฮา) อ่ะ ฮา

เขียนอะไรออกมาเนี่ยะ ฮา  ;D
มันมีสองคู่  เข้าคนละห้อง  มันจะตีกันตอนไหนเนี่ยะ ฮา  ::004::

สงสัยตีกัน  ตอนเจอ จานโฉมชาย(ฮา)  แอบอยู่ในตู้ อ่ะ ฮา   ::007:: ::007::

5555 จานโฉมชาย(ฮา)  แกไม่กล้า "กบถ เมีย" ร๊อกส์ อ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

น้าดุลย์นั่นแหละ เอามาเล่าให้ฟัง... ทีแรกอีตาซับฯ ไม่เชื่อ แต่น้าดุลย์ให้ดูรอยยุงกัดเต็มหลังเลย, ก็เพราะต้องเอามือเหนี่ยววงกบหน้าต่างเอาไว้ตอนที่น้าดุลย์ปีนหน้าต่างหลบออกไปข้างนอก(มือไม่ว่างไล่ยุง - เลยโดนกัด)...

น้าซับเอามาเล่าให้ฟังใน PM ครับ... ฮา...

ยายบ๊าบนี่ก็เป็นโจรขี้อิจฉาไปเรื่อย... อิจฉาน้าดุลย์... โห...

แล้วพี่คาร์เจ็บมากไหม ทำไมไม่สู้อ่ะ....

อ้าว... คุณคาร์ก็ไปด้วยกันกับน้าดุลย์หรอกหรือครับ...

แหม... นี่ถ้าไม่ได้คุณซับถามกลับละก้อ, นายสมชายนึกว่าน้าดุลย์คนเดียว...

ว่าแต่น้าจอยไม่ได้ไปด้วยหรือครับ... ฮา...

เมื่อวานได้นั่งคุยเล่นๆในรายละเอียดกับผู้รับเหมา... ถามเรื่องวัสดุ  โครงสร้าง  ตีราคา   พอมาถึงช่วงนึงผมถามถึงผนัง  ว่าราคาผนัง อิฐแดง  อิฐบล็อก  อิฐมวลเบา  อันไหนถูกสุด....  ผู้รับเหมาก็อธิบายอย่างละเอียด   นั่งฝอยเพลินถึงคุณสมบัติอิฐมวลเบาว่ามันก่อง่ายฉาบง่ายแบบนั้นแบบนี้   แต่มันไม่กันเสียง  เค้าบอกว่า "มันไม่กันเสียงเลยครับเฮียถ้าเฮียจะทำม่านรูดให้ก่ออิฐแดงดีกว่า  เฮียเชื่อไม๊ผมเปิดทีวีดู  ยังได้ยินเสียงห้องข้างๆร้องซี๊ดซ๊าดลั่นเลย"
 แล้วเมียเค้าก็มีเสียงแว๊ดขึ้นมาว่า  มึงเข้าม่านรูดกับใคร ????


สรุป  ควรใช้ผนังอะไรครับยายบ๊าบ   

ขอบคุณครับ
 

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่" พี่ INTERCEPTER อ่ะ ฮา

เริ่มจากความ  แข็งแรง ทนทาน ก่อนน๊าาา ฮา

อิฐมอญ - อิฐมวลเบา - บล๊อกโปร่ง (ข้างในมีรู)

ส่วนราคา  เริ่มจาก  อิฐมวลเบา - อิฐมอญ - บล๊อกโปร่ง

ตอนนี้มี บล๊อกตัน  ขนาดพื้นที่/ปริมาตรา  น้อยกว่า บล๊อกโปร่ง แต่แข็งแรง ราคาใกล้เคียงกัน

ยายแนะนำให้  ใช้บล๊อคตัน อ่ะ ฮา
บล๊อคโปร่ง  บล๊อคตัน  เวลาเขาผลิต เขาเอาหินฝุ่น มาผสมทรายเล็กน้อย
ใส่ปูน ปอร์ตแลนด์ ลงไป  ใส่น้ำนิดเดียว กะว่าเอามือขยำ แล้วเป็นก้อน
อัดด้วยเครื่องไฮโดรลิค  เขย่าให้แน่น  แล้วกองทิ้งไว้ในร่ม
พอมันเริ่มแข็ง  ฉีดน้ำ อัดเข้าไปอีกที  เป็นการเร่งให้คอนกรีตบ่มตัว

ส่วนที่มีเสียง  เล็ดลอด ออกมานอกห้อง หรือข้างห้อง
ยายแนะนำให้ทำป้ายเตือน  ฮา   ::007:: ::007:: ::007::

"ผู้ใช้บริการท่านใด  หากเสียงดัง กรุณา  อย่าอ้าปาก "
 
หรือไม่ก็หา สากกะเบือ วางใว้ในห้อง  เอาไว้อม ตอนเผลอ เสียงดัง " อ่ะ ฮา  ::007:: ::007::


ยายตอบเท่าที่รู้  แต่ถ้าจะให้ดี  รอผู้เชี่ยวชาญ  "ม่านรูด"

5555  แบบจานโฉมชาย(ฮา)  มา แถ - ลง ดีกว่าอ่ะ ฮา    ::007:: ::007:: ::007::

ผมสังเกตุ สถานที่ราชการ เวลาก่อสร้างตึกใช้บล๊อกโปร่ง (ข้างในมีรู) แทบจะทั้งนั้น อิฐพวกนี้เปราะจะตาย

สงสัยงบประมาณแผ่นดินเราน้อย เฮ้ออ................. ::012:: ::012:: ::012::

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่"  พี่ เบิ้ม อ่ะ ฮา

บล๊อคที่ใช้ใน  "งานหลวง"  เนี่ยะ ฮา
มันเป็นคนละชนิด  คนละ "สเปค"  ไม่เหมือนชาวบ้านใช้ อ่ะ ฮา

ไอ้บล๊อคที่หลวงใช้  โรงงานต้องได้ "มอก." อ่ะ ฮา

ส่วนของชาวบ้าน  มี ตรา  "กมอ." เหมือนกันอ่ะ ฮา

( กมอ. ชาวบ้านแปลว่า  กู มั่ว เอง ) อ่ะ ฮา

555  ศิลปิน  ไม่รู้เรื่อง ก่อสร้าง ร๊อกส์ อ่ะ ฮา  ::007:: ::007:: ::007::

น้าเบิ้มแกบอกว่าถึงแกจะขายกีตาร์ แต่แกก็ไม่ใช่ศิลปิน แกคือพ่อค้าต่างหาก  ::005:: ;D

คุณซับเมาตลอด ไม่เคยรู้เรื่องอะไรอยู่แล้วครับ ;D ;D ;D อย่าไปเชื่อ คุณซับโดนเด็กหลอกประจำ

อ้าว... น้าซับเมา... ฮา...

สงสัยจะเรียนจากน้าซับมาด้วย เห็นตัวอย่างชัดเจน

(http://s23.postimg.org/op2dhhdcr/1231609_711553265540422_1525476876_n.jpg) (http://postimage.org/)

สิ่งต้องห้ามสำหรับหอพัก ห้องเช่า(ไม่ใช่บ้านเช่า) คือนักเรียน นักศึกษา กระเทย ตุ๊ด เกย์ ทอม โคโยตี้ โสเภณี แมงดาคุมซ่อง คุมดิสโก้เทค พนักงานขับรถสิบล้อ รถพ่วง มอเตอร์ไซค์รับจ้าง   จากประสบการณ์เล็กน้อย

บางพื้นที่นี่ สร้างเพื่อ นักเรียน นักศีกษา เลยนะครับ ;D ;D ;D เลือกได้บ้างไม่ได้บ้าง

แต่ราคาห้องจะเป็นตัวแบ่งระดับหนึ่ง

ใครได้ผู้เช่าดีก็โชคดีไปส่วนหนึ่ง

เอ่อ......ท่านครับเลือกไม่ได้หรอกครับ ขอแค่อย่าส่งเสียงดังรบกวนคนอื่นเวลากลางคืนก็พอแล้วมั้งครับ ตักเตือน ถ้าไม่หายก็ให้ออกแค่นั้นเอง   ;D