เว็บบอร์ดสนทนาภาษาปืน

ห่างตัวเมืองระยอง ประมาณ 22Km  ห่างพัทยา 20Km  ห่างนิคมมาบตาพุด 20Km

อยู่ติดถนนสาย 36(พัทยา-ระยอง)

บ้านเดี่ยว 60ตารางวา  พท.ใช้สอย 60ตรม.  2ห้องนอน 2ห้องน้ำ

ขายราคาไม่เกิน 8แสนบาท

ทั้งโครงการมี 100หลัง 

น่าจะขายได้ไหมครับ

ขอปรึกษานะครับ  ขอบคุณครับ

ดีครับ  แบบบ้านเป็นยังไงครับ  กว้าง ยาว  น่าสนครับ   ราคาไม่แพงเลยครับ

                   ระวังเรื่อง POLLUTION เป็นพิษ อันเป็นผลกระทบจากนิคมอุตสาหกรรม

การลงทุนมีความเสี่ยงครับ    ต้องหลายๆอย่างประกอบกัน     ถ้ามีลูกค้าก็ดีครับแต่ถ้าเสี่ยงบุกเบิกก็อย่าดีกว่า    พลาดพลั้งมาเหนื่อยนะครับ

60ตรว. 8แสน ราคาสวยมากเลยครับ แถวบ้านผม60ตรว.2ล้านอัพ  :~) :~)

       
      ยังไงก็เอาใจช่วยนะครับ ขอให้กิจการเจริญรุ่งเรื่อง

    สร้างเสร็จแล้วรับผมเป็นยามในหมู่บ้านด้วยคนนะครับ

ราคาที่ดินแถวนั้นเป็นอย่างไรครับ..ราคาที่ดินจะเป็นส่วนหนึ่งของการกำหนดราคาบ้าน
ที่ดินแพงทำบ้านถูก...ไม่คุ้มครับ...คู่แข่งเป็นใครบ้างขายอยู่ที่เท่าไหร่ครับ...กำลังซื้อ..กลุ่มเป้าหมายเป็นใคร..
สิ่งต่างๆเหล่านี้จะสามารถบอกเราได้บ้างว่าจะมีแนวโน้มขายได้ไหม...
ถ้าจะทำก็ต้องดีกว่าเจ้าอื่นๆ..มีสิ่งที่เขาไม่มี..มีจุดขายที่เหนือกว่าเจ้าอื่นชัดเจน...
ก็น่าจะขายได้ครับ

งั้นแลกกันไหมเบิ้ม ผมเอา 60 ตรว. แถวบ้านเบิ้ม  ;D  ส่วนเบิ้มก็มาเอาที่ดิน ๑ ลูกควน ใกล้ ๆ บ้านผมไปเลย ::008::

สงสัยที่แถวบ้านผมจะมีทองฝังอยู่ครับพี่เบิ้ล เห็นมันขึ้นเอาๆ ปีละ2-3หน  :~) :D

ระวังจะเมาเป๋..........ทั้งวันนะนายฟู......... ::005:: ::005:: ::005::

คิดถึงจัง..........ปีใหม่ว่าจะไปเยือนเมืองจันท์ซะหน่อย ;D ;D ;D

แถวนั้นเขาขายกัน 42-46ตารางวา ประมาณ 8-9 แสน  ถ้าระดับ 60ตารางวา  ขายกันอยู่ที่ 1ล้านนิดๆครับ

แต่ละโครงการยังขายกันไม่หมด

ราคาที่ดินก็ซื้อ-ขายกันประมาณ ตารางวา ละ 1500-2000 บาท(ยกแปลง 30-50ไร่)

จุดของที่ดินผม  ยังไม่มีคนอยู่มากนัก  มีตึกแถวค้าขายอยู่่ฝั่งตรงข้าม

ข้อสำคัญ คือ  ผมไม่ค่อยรู้ตลาดบ้านที่ ระยองเลย

ก็กลัวเจ็บหนักเหมือนกันครับ  เลยกะขายไม่แพงแต่ปิดโครงการเร็ว(หวังไว้นะครับ อืมมม)

ตอนนี้เบื่องานประจำมากเลย  กะลาออกมาทำโครงการ มันซะเลยครับ

      ขออวยพรให้กิจการสำเร็จลุล่วงดังตั้งใจไว้นะครับ

ลองเจาะกลุ่ม พนง.ในนิคม.อุตสาหกรรมดูครับ...ทราบว่า ปีหน้ามีหลาย รง.ขยาย - เปิดใหม่ ส่วนมากจะรับเด็กจบใหม่ ...เข้าคุยกับฝ่ายบุคคล (เกือบทุกรง.จะมีสวัสดิการให้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย) รง.ชอบที่จะให้ พนง.อยู่เป็นกลุ่ม สะดวกในการติดต่อ - รับ ส่ง)เสนอโครงการ หาแนวร่วมที่เป็นคนเก่า - หน.งานซัก 2-3 คน / รง. ...มีทีมขยัน แข็งๆ ความสำเร็จแค่เอื้อม มีตัวอย่างแล้วหลายๆรายครับ

เอาใจช่วยครับ

เอาแบบไม่เสี่ยง ก็ ทำพลางขายพลาง  ลูกค้าเกลียดนิดเกลียดหน่อยช่างมัน

ขายบ้านตัวอย่าง เอาสตางค์มาก่อน ..


แล้ว ถ้าเขาไม่แลก

หนึ่งลูกควนนั้น  ผมขอแลกกับที่ผมเอามั๊ย   มีครบนอกจากเอกสารถือครอง

ตั้งแต่ห้วยถึงสัน  สิบกว่าลูกควน  ดินดี องศากว้าง ตั้งชื่อว่า ควน-หมา-ถด

ตีผังหรือยัง(ในกระดาษ)
ขนาด 100 แปลง น่าจะเป็นโครงการขนาดใหญ่  ระบบสาธารณูปโภคต้องเรียบร้อย
และต้องมีใบอนุญาตจัดสรร(แบ่งแยกเกิน 9 แปลง)
แนะนำให้ขายกระดาษให้ได้ก่อนครับ เดี๋ยวจะมีปัญหาเวลาปลอดจำนองเป็นแปลงๆ เพราะกำไรจะกลายเป็นดอกเบี้ยไปหมดครับ

ธุรกิจประเภทนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ คิดได้แต่ทำยาก เอาแค่หาธนาคารมาสนับสนุนโครงการก็อยากจะร้องแล้ว ใหนจะประสพการณ์งานด้านนี้อีก หากไม่เคยแนะนำอย่าไปยุ่งเลยดีกว่า สมมุติคร่าวๆอย่าโกรธกัน ลองทำขนมครกขายดู เราทำอร่อยมีคนซื้อกินมั้ย ถ้าเจ๊งขาดทุนแค่พันสองพัน แต่ถ้าเล่นกับจัดสรรไม่ดีหมดตัวครับ ผมอยู่วงการนี้มากว่า 20 ปีรู้อะไรมาเยอะมีอะไรพีเอ็มมาถามได้

ขออภัยครับ
ถ้าท่านมีเพียงที่ดินแล้วมีความคิดที่จะสร้างบ้านจัดสรรขาย แบบนี้เตรียมตัวเจ้งได้ทันทีครับ

ลองมองหลาย ๆ อย่างครับว่าท่านมองแล้วหรือยังครับ
 
เรื่องแรก ที่ดิน ท่านมีหรือยัง ถ้ามีแล้วข้ามไปข้อต่อไป
ที่ดินทำเลดีหรือไม่  มีตลาดหรือไม่ใกล้แหล่งชุมชนหรือไม่ ติดถนนหรือไม่ระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ไฟฟ้า มีแรงต่ำหรือเปล่า หรือว่าเป็นไฟฟ้าแรงสูง มีน้ำประปาหรือไม่ เพราะทุกอย่างคือต้นทุนของท่านครับ ใกล้แหล่งที่ทำงานของนิคมหรือไม่ จะสร้างบ้านเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มไหน เพราะเป็นเรื่องสำคัญที่สุดในเรื่องของการวางรูปแบบของโครงการบ้านของท่าน ทำให้หรูหรา เพื่อ อัพราคา หรือทำให้ถูกลง เพื่อให้คนงานในนิคมพักอาศัย

เรื่องหนักอีกเรื่องหนึ่งคือที่ของท่านต้องถมที่หรือไม่ เพราะบ้านส่วนใหญ่ปัญหาเรื่องทุนที่เจ้ง กันอยู่มาก ๆ คือการถมที่ดิน สำคัญมาก เงินจะไปจมอยู่ในเรื่องถมที่มาก เรื่องทำถนน ไม่มีใครเขาจองซื้อบ้านจัดสรรของท่านในสภาพที่ยังเป็นป่าหรือเป็นที่นา มันต้องมีถนนมีน้ำมีไฟ มีบ้านตัวอย่าง มีสำนักงานขาย เรื่องเหล่านี้เงินทั้งนั้น ถ้าท่านล้วงกระเป๋าแล้วมีโครงการว่าจะสร้างบ้านจัดสรรเหมือนที่ท่านว่ามาแล้วมายื่นกู้ที่ธนาคารโครงการของท่าน ธนาคารจะไม่อนุมัติเงินกู้ทันที ระบบบัญชีท่านรู้ขนาดไหนเรื่อง งบกระแสเงินสด ท่านจะหมุนเงินอยู่รอดหรือไม่ก็อยู่ในเรื่อง ของการบริหารเงินทุนของท่านให้ดีที่สุด ท่านเคยมีประสพการณ์ในการทำบ้านจัดสรรขนาดไหน รู้จักช่างมากน้อยดีเพียงใด ฯลฯ ทุกปัญหาต้องใช้เงินครับ ที่สำคัญเรื่อง แปลงคง ท่านจะต้องแบ่งแยกโฉนด ต้องขออนุญาตจัดสรร ต้องมีพื้นที่ส่วนกลาง ต้องมีสาธารณูปโภคส่วนกลางอีก แค่คิดแค่นี้ก็มันส์แล้ว เปเปอร์ประมาณ ร้อยแผ่นเป็นอย่างน้อยครับ

ปล.ถ้าหากท่านต้องการสร้างจริง ๆ ขอให้ท่านหาคำตอบมาให้ได้มากที่สุด เพื่อน ๆ พี่ ๆ น้อง ๆ ลุง ๆ ในครอบครัวเราพร้อมที่จะช่วยครับ พอดีผมก็มีประสพการณ์ด้านนี้มาเล็กน้อยครับพอช่วยเหลือได้บ้าง

สร้างบ้านขายก็เสี่ยงพอสมควร ผมมีเพื่อนคนหนึ่งกลับไปสร้างบ้านขายที่เมืองไทย
พอดีช่วงขาลง เมื่อหลายปีก่อน หมดตัวไปเป็น100ล้าน สร้างบ้านใว้สองโครงการ ตอนนั้น
มีคนจองกันมาก เพื่อนๆจากอเมริกาก็จองกัน พอเงินทรุดคนก็ทิ้งกันมาก ตอนหลังธนาคารฟ้องล้มละลาย
ธนาคารยึดบ้านยึดอะไรๆไปหมด  แต่ก็มีเพื่อนอีกคนไปทำบ้านจัดสรรเหมือนกัน คนนี้โชคดี ได้เงินเป็นกอบเป็นกำ
คงต้องศึกษาความเป็นไปได้ ทางได้ทางเสีย แล้วตัดสินใจดีๆครับ ประสพการณ์ก็สำคัญสุด ถ้ามีประสพการณ์เรื่องนี้มาบ้าง
ความลื่น ความคล่องตัวก็คงมีมาก

ราคาวัสดุก่อสร้างผันผวน น่าจะนำมาคิดด้วยครับ ;D

ผมอยู่วงการวัสดุก่อสร้างมาตั้งแต่เกิดเห็นมาก็เยอะ      เจ้าของบ้านจัดสรรขับเบ็นซ์สปอร์ต     มีหมู่บ้านที่ขายได้หมด5แห่งวันนี้ขายข้าวแกงอยู่ปากซอย     มันก็พูดยากพอเศษฐกิจดีก็บูมกันใหญ่ซื้อเก็งกำไรมั่ง     บางคนกู้ไม่ผ่านเจ้าของโครงการก็ค้ำประกัน   อะไรต่อมิอะไรมันมาเกี่ยวข้องไปหมด    มันไม่เหมือนบ้านเอื้ออาทรที่สร้างขายการเคหะได้เงินแน่ๆ     ถ้าจะให้ดีทำหอพักอาพารทเม้นท์ให้เช่าดูแลดีๆ    ทันสมัยสะดวกคงพอไปได้   

ผมขอถามนิดนึงนะครับ  คือว่าตอนนี้ผมก็ทำบ้านขายครับ แต่ไม่ใช่โครงการจัดสรร แต่สร้างเป็นหย่อมๆนะครับ  สองหลังบ้าง  สามหลังบ้าง  เก้าหลังบ้าง   สิบห้าหลังบ้าง   แต่อยู่คนละแปลงกัน ไม่ได้อยู่ที่เดียวกัน     แต่อยากทราบครับว่าถ้าผมจะทำเป็นแปลงใหญ่  แต่หลีกเลี่ยงจัดสรร  โดยจะแบ่งแยกโฉนดโดยให้พี่น้องไปซอย ออกทีละเก้าหลัง   อย่างนี้จะยุ่งยากมมากกว่าทำเป็นจัดสรรมากไม๊ครับ   และอีกข้อนึงครับ  แบบแปลนเนี่ย  สมมุติว่าผมทำ ร้อยหลัง  ต้องเขียนแปลนกี่หลังครับ  หรือเขียนหลังเดียวแล้วค่อยไปถ่ายเอกสารมาร้อยฉบับครับ  แล้วค่าจ้างเขียนแปลน จะต้องจ่ายหลังเดียวหรือว่าทั้งร้อยหลังครับ    เพราะว่ารูปแบบบ้านมันเหมือนกันหมด จะจ่ายทั้งร้อยก็ไม่ได้  เราขาดทุนตายเลย   ขอบคุณมากครับ

จขกท.อ่านกระทู้ของ ต.แม่สายครับ จะเข้าใจดีครับ.
กระทู้ของ คุณหอนาฬิกา อ่านแล้วเป็นผู้มีประสบการณ์มากผู้หนึ่ง ในความเห็นส่วนตัวนะครับ
คิดว่ากรณีจะแบ่งที่ดินครั้งละ 9 แปลง ออกไปเรื่อย ๆ คงลำบากครับเนื่องจากเห็นได้ชัดเจนว่า เป็นการแบ่งต่อเนื่อง
กรณีทำบ้านร้อยหลังจะเขียนแปลนกี่หลัง ขึ้นอยู่ว่ามีบ้านกี่แบบ ผมตอบอย่างนี้คงเข้าใจนะครับ
แต่ถ้าเขียนแปลนบ้านหลังเดียว สร้างบ้านร้อยหลัง คงต้องตกลงกันครับ
ถ้าทำจัดสรรคงมีโยธาเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยก็คงต้องเจรจากัน
และเรื่องสุดท้ายครับ ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม มาเยี่ยมแน่ๆเพราะอาคารชุด 80 หน่วยขึ้นไปยังต้องทำรายงานส่งแล้ว
ของท่านบ้าน 100 หลัง คงไม่พลาดครับ

...ผมเคยเป็นคณะกรรมการจัดสรรที่ดินของจังหวัดขอสงวนนาม (อิอิ) ขอเรียนว่า
1. กฎหมายจัดสรรที่ดินมีจุดมุ่งหมายเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ซื้อ  เช่นด้านคุณภาพ และไม่ถูกโกง
2. เจ้าของโครงการมักมีข้ออ้างว่าการปฏิบัติตามกฎหมายเป็นเรื่องจุกจิกและทำให้ต้นทุนสูง  แต่ในที่สุดก็สามารถจัดสรรกันแบบผิดกฎหมาย หรือหลบเลี้ยงกฎหมายได้  เพราะเจ้าหน้าที่ช่วยซิกแซก แลกกับผลประโยชน์สำหรับทุกระดับหรือไม่ไม่ทราบ เพราะผมไม่เห็นตอนเขาจ่ายเงินกัน
3. มีผู้ซื้อได้เดือดร้อนจากการซื้อบ้านจัดสรรมากมายครับ และต้องฝืนทนกับความเดือดร้อนเหล่านั้นแบบทำอะไรไม่ได้

...ถ้าผมจะซื้อบ้านจัดสรร  ผมจะเลือกซื้อจากโครงการที่ทำถูกต้องตามกฎหมายครับ

ขอบคุณ  คุณ thutsayu และคุณ coda   และเพื่อนสมาชิกมากครับ  ขอถามอีกนิดครับว่า  ถ้าจะขอทำจัดสรรจะต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง  ประมาณเท่าไหร่ครับ  ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน  หรือว่าอะไรบ้างครับ  เรื่องเว้นที่ดินไว้เป็นส่วนกลางไม่มีปัญหาครับ  แต่กลัวว่าเงินค่าขออนุญาตมันจะเยอะครับ ;D  ทำมาประมาณ 3 ปีแล้วครับ มีบ้านที่ทำไปแล้ว  ขายไปแล้ว  60 กว่าหลังแล้วครับ  มีปัญหาอะไร ซ่อมให้ตลอด รับประกันสองปี  (ถ้าไม่ประกัน เค้ามาหาถึงบ้านครับ ไปไหนไม่รอด)

เรื่องค่าใช้จ่าย.
ให้ไปติดต่อที่เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่
ที่ดินยุคใหม่โปร่งใสครับ

คู่แข่งแถวนั้นเยอะไม่ใช่หรือครับ ราคาเขาเป็นอย่างไร ;D ;D ;D ขอให้ขายดีครับ

ศึกษาข้อมูลให้ดีครับ ก่อนลงมือทำจริง ไม่ง่ายครับ ขอเอาใจช่วยครับ

ปัจจุบัน ผมออกแบบโครงการจัดสรรอยู่ 2 โครงการ ที่กาญจนบุรีและ หนองมน ชลบุรี และอยู่ระหว่างก่อสร้าง

ถ้ามีอะไรที่ผมพอช่วยได้ในการให้ข้อมูล  ด้วยความยินดีใน ฐานะ ชาวปืนด้วยกัน

ถ้าให้พิมพ์คงขี้เกียจอ่านไปเลยหละครับ โทรมาคุยได้ครับ น่าจะสะดวกกว่า ถ้าต้องการ แจ้งทาง PM ครับ :D :D :D

ผมทำเกี่ยวกับเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ การวิเคราะห์โครงการครับ อาจจะช่วยเหลือได้บ้าง มีข้อสงสัยอะไรก็ติดต่อได้ทาง PM ยินดีให้คำปรึกษาโดยไม่คิดมูลค่าครับ

อยากทำบ้านเดี่ยวขายบ้างค่ะ มีที่อยู่แล้ว แถวอยุธยาบ้านเดี่ยวชั้นเดียวประมาณ 50 ตรว. เขาขายกันที่ 1.5 ล้านค่ะ
อยากถามผู้รู้ว่าราคาต้นทุนต่อหลังในการสร้างตอนนี้ประมาณเท่าไรค่ะ แบบว่าทุนน้อยค่ะ ทำคงไม่เกิน 15 หลัง

ผมพึ่งจับก้อยากรู้เหมือนกัน ;D

ขุดกันขึ้นมา... :o

องค์ประกอบหลัก
1.พื้นที่ก่อสร้าง อย่าให้เกินเขตชุมชนหรือพื้นที่โรงงานเกิน10กิโลเมตร  ไกลกว่านั้นเตรียมเจ้ง
2.ทุน
3.บารมีหรือการรู้จัก ผู้กว้างขวาง ใช้ในกรณี เกิดปัญหาจากการต้องการลดต้นทุนขณะก่อสร้างและเอาไว้ดีดหู ผรม.เขี้ยวๆ
4.ความสวยงามของอาคาร
5.พื้นที่ก่อสร้างใกล้อะไร ถ้าเป็นเมือง ก็เป็นบ้าน บ้านแถว เพราะคนต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคง  ถ้าเป็นโรงงาน ควรเป็นห้องแถวหรือตึกแถว
   เพราะตลาดจะเป็นคนซื้อไปเพื่อให้ สาวโรงงานมาเช่าพัก หรือมาเปิดกิจการขนาดเล็ก
6.ระบบสาธารณูปโภค
7.ประวัติการเกิดอาชยากรรม

ตั้งแต่ ธ้นวาคม 2007 ป่านนี้คงขายหมดแล้วมั๊ง ;D

รวยไปแล้วครับ ;D ;D ;D มั้ง

แต่ขุดมาจากหน้าไหนเนี่ยยย

สามช่วงรถแม๊กโครเลย... ::005::