เว็บบอร์ดสนทนาภาษาปืน

      เรื่องคือ มีเจ้าของที่นาแปลงหนึ่ง แถวบ้านภรรยาที่ต่างจังหวัด   เขาต้องการขายที่นาของเขา และผมซึ่งไม่เคยมีที่ดินเป็นของตนเองเลย ก็มีความสนใจที่จะซื้อเก็บไว้ให้ลูกให้หลานในวันหน้า   เลยไปทำเรื่องกู้เงินแบงค์ไว้เรียบร้อย   เมื่อทราบว่ากู้เงินผ่านผมได้ให้พี่ภรรยาไปดูโฉนดของเขา  ก็พบว่าโฉนดของเขา มีเงื่อนไขห้ามโอน 5 ปี ( ยังกับปืนโครงการเลย ::005:: ::005:: ) เลยอยากจะสอบถามพี่ๆ ว่ามีวิธีที่ผมจะซื้อที่นาแปลงนี้ได้หรือไม่ครับ  ที่ผมคิดได้คือ ไปทำสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน  ขอเอกสารการโอนที่ดิน  ให้เขาลงลายมือให้เรียบร้อย  จ่ายเงินให้เขาตามจำนวนที่ตกลงกันไว้และให้จนท.ที่ดิน สลักหลังโฉนดของเขาว่ามีการซื้อขายให้แก่ผมแล้ว  และจะทำการโอนให้กับผมหลังจากพ้นเงื่อนไขห้ามโอนดังกล่าว  แล้วผมก็เก็บโฉนดพร้อมเอกสารการโอนที่ดินที่เขาลงลายมือชื่อไว้ อย่างนี้จะได้ไหมและจะเสี่ยงไหมครับ  ก็ยอมรับครับว่า  อยากได้ที่แปลงนี้ในราคานี้มาก เพราะอีก 5 ปีผมว่าราคาคงไปไกลกว่านี้แน่ๆ หรือมีวิธีอื่นก็รบกวนแนะนำด้วยนะครับ ขอขอบคุณล่วงหน้าครับ  ::014:: ::014::

             ปกติการซื้อ-ขายที่ดินหรือทรัพย์อื่นใด เราต้องดูและตรวจสอบเอกสารก่อนครับแล้วค่อยตกลงกัน

             ลักษณะแบบนี้ผมก็ไม่เคยเจอเหมือนกัน  ส่วนการทำสัญญากับโฉนดประเภทนี้ขอรอนักกฎหมายมาอธิบายครับ

Ha ha  555 เขาเรียกว่าโฉนดหลังแดงอ่ะค่ะ  ต้องห้ามภายใน ..... ปี 5555
หากเอาไปโอนก่อน   ที่ดินเขาไม่ทำให้ .....เพราะขัดต่อกฎหมาย  คริ คริ

กลับไปดูใหม่นะ   ว่ากี่ปีแน่  เข้าใจว่าเป็น ต้องห้ามโอนภายในสิบปี   ถ้าพ้นก็โอนได้
โฉนดลักษณะนี้มักจะออกโดยการครอบครองที่ดิน  ที่เป็นของทางราชการ  ก่อนที่ราชการจะประกาศเป็นที่หลวง

วัตถุประสงค์คือ  ให้สิทธิ์ แต่ไม่ต้องการให้เอาไปขาย  โดยกำหนดระยะเวลาต้องห้ามเอาไว้ 55555

ถ้าอยากได้  ก็ให้ทำหนังสือสัญญากู้เงินเอาไว้  แล้วเอาโฉนดมาค้ำประกัน
เมื่อพ้นจากกำหนดห้ามโอน  ก็ให้ฟ้องแพ่งร้องศาลขอบังคับคดีเงินกู้ 5555
มันยุ่งตอนฟ้องอ่ะค่ะ   เด่วเกิดคนขายมันให้การอีกอย่าง  ก็เสร็จเรย  โมฆะทันที 5555  กรี๊ดดดดดดดด

        ที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ๕ ปี หรือ ๑๐ ปี ตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือประมวลกฎหมายที่ดินแล้วแต่กรณีนั้น  ก็เนื่องจากกฎหมายและทางราชการ มีเจตนาจะปกป้องราษฎรผู้ได้สิทธิในที่ดิน ให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่าง น้อย ๕  ปี หรือ ๑๐ ปี แล้วแต่กรณี

       และภายในระยะเวลาดังกล่าวถือว่าทางราชการยังควบคุมที่ดินแปลงนั้นอยู่ ไม่ได้ปล่อยให้เป็นสิทธิเด็ดขาดแก่เจ้าของ จนกว่าจะพ้นระยะเวลาที่อยู่ในบังคับห้ามโอน

       ดังนั้น ผู้เป็นเจ้าของจึงไม่อาจสละหรือโอนสิทธิครอบครองหรือทำนิติกรรมสัญญาใดๆ ให้มีลักษณะไปในทางที่สละหรือโอนหรืออาจต้องถูกบังคับให้มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวได้

        การทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวภายในระยะเวลาห้ามโอน จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการ ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ไม่อาจเรียกร้องสิทธิๆใดจากสัญญาดังกล่าวกันได้ สิทํธิในที่ดินไม่ตกเป็นของผู้ซื้อ

        แม้จะไปติดต่อที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่ก็จะปฏิเสธไม่ดำเนินการจดทะเบียน รวมทั้งสลักหลังโฉนดตามที่คุณ SEEZ คิดไว้ด้วยครับ

        ที่นี้ เมื่อไปดำเนินการทางทะเบียนใดๆไม่ได้ ผู้ซื้อและผู้ขายส่วนใหญ่ จึงมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเอง ตกลงกำหนดโอนที่ดินในวันที่พ้นกำหนดห้ามโอน
        แต่การทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว ถือเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ไม่อาจเรียกร้องสิทธิๆใดจากสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวกันได้เช่นกันครับ

         ต่อมาหากมีปัญหา เช่น ผู้ขายเสียชีวิต ระหว่างก่อนถึงกำหนด เราก็ไม่สามารถนำสัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไปต่อสู้ เรียกร้องให้ทายาทหรือผู้จัดการมรดกให้ทำการโอนที่ดินได้ครับ  เพราะสัญญาตกเป็นโมฆะนั้นเองครับ 
 
        รวมทั้งตัวผู้ขายเอง แม้พ้นกำหนดห้ามโอนและผู้ขายยังไม่ตายก็ตาม ผู้ซื้อก็จะไปดำเนินการทางศาลฟ้องบังคับให้ผู้ขายโอนไม่ได้เช่นกัน เพราะสัญญาตกเป็นโมฆะนั้นเองครับ
        ยิ่งหากพอพ้นกำหนดห้ามโอน ผู้ขายดันแอบไปจดทะเบียนโอนให้คนอื่น เราก็ไม่สามารถนำสัญญาซื้อขายที่ทำไว้ก่อนแล้ว ไปฟ้องศาลต่อสู้ว่าเราซื้อก่อนก็ไม่ได้
     
      เมื่อกฎหมายไม่เอื้ออำนวยเลย งานนี้ต้องวัดดวงครับว่า หากเราจ่ายแล้วเข้าไปทำประโยชน์แล้ว ผู้ขาย รวมทั้งญาติโกโหติกาของผู้ขาย ไม่บิดพริ้วกลับมาเล่นเราภายหลังและผู้ขายมีสัจจะเท่านั้นครับ
     

สรุปว่าไม่สมควรซื้อแน่ๆครับ  เพราะมีโอกาศโดนโกงสูงปรี๊ดดดดดดดดดดดด  ;D

ไม่ใช่ ๑๐ ปีทุกกรณีครับ ที่ดินที่ออกตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ (นิคมสหกรณ์) ภายหลังนิคมออกหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค ๓ หากจำไม่ผิด) ให้ผู้ทำประโยชน์แล้วผู้นั้นสามารถนำที่ดินดังกล่าวไปออกเอกสารสิทธิในที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินได้

เมื่อผู้นั้นไปขอเอกสารสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว ภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ นอกจากการตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนกลับไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณีครับ คุณบานไม่รู้โรย คิคิ ;D

็็้Ha Ha  ขอบคุณพี่สิงห์กลิ้งอ่ะค่ะ  คริ คิ 5555

ระวังให้ดี  อาจถูกโกงได้ง่ายครับ   ::014::

สรุป ต้องรออีก 5 ปี ครับท่าน SEEZ  ไม่ก็หาที่แปลงอื่นครับ  ::014:: ::014:: ::014::

...............................อย่าซื้อดีกว่าครับเดียวปัญหาตามมาทีหลัง......................................................... ::014::

ดูก่อนว่า ห้าปีที่ห้ามโอน หมดอายุหรือยังครับ หมดแล้วซื้อเลยครับ

คนน้อคน เขาอุตส่าให้ไว้ทำกิน ตีกรอบไว้ให้ด้วยกลัวเอาไปขาย ก็ยังจะเอาไปขายอีก  ??? ???

รบกวนถามต่อถึง ภบท5 ด้วยครับ ...

เห็นช่วงนี้มีออกมาขายกันมาก ...

จะเข้าข่ายผู้ซื้อเสียเปรียบเต็มประตูอีกหรือเปล่า ...  ::014::

ภบท.5 ย่อมาจาก ภาษีบำรุงท้องที่ 5 เป็น แบบแสดงรายการที่ดิน ที่เจ้าของที่มีหน้าที่เสียภาษี ยื่นต่อ จนท. ( อบต.  กำนัน  ผญบ.)
เอกสารนี้ ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิใดๆ  ถ้าซื้อขายกันด้วยใบนี้  เรียกว่าซื้อมือเปล่า  กฎหมาย  เจ้าหน้าที่ ไม่รับรอง

ซื้อที่ดินเก็บไว้ ถ้าไม่มีเงินเย้นจริงๆๆจะกลายเอาเงินไปตากแดดนะครับ

อยากทราบรายละเอียดมากกว่านี้หน่อยครับ

ข้อมูลข้างต้นคิดว่าหลายท่านคงทราบอยู่แล้ว

แต่เห็นมีการซื้อขายกันอยู่ โดยบางรายก็ไปทำการซื้อขายกันต่อหน้ากำนัน-ผู้ใหญ่บ้าน

ขนาดที่ สปก. ที่เค้าว่าห้ามเปลี่ยนมือ ... ก็ยังเห็นซื้อ-ขายกัน ราคาก็ไม่ใช่ถูกๆซะด้วย

อย่างแถวอ.พระแสง อ.เคียนซา เท่าที่รู้ ที่สวนยางกรีดได้แล้ว ... ว่ากันไร่ละไม่ต่ำกว่า 2 แสน

.......... ที่ถามนี่ แหะๆ ........... เพราะสนใจอยู่เหมือนกันครับ  :D~

เรียนถามคุณทนายสิงห์ครับ

การตกลงซื้อขายกันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ แม้ไม่บริบูรณ์ตามทรัพยสิทธิ   แต่สมบูรณ์ตามบุคลสิทธิ์ ใช้บังคับกับคู่กรณีและผู้สืบสันดานได้หรือไม่ครับ  และกรณีนี้  การได้มาซึ่งอสังหาฯมีค่าตอบแทน จากบุคคลภายนอก แต่สุจริตหรือไม่ครับ

ขอบพระคุณล่วงหน้า

การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ นั้นต้องแยกออกเป็น ๒ กรณีครับ

๑.การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม เช่น ซื้อขาย ให้ ขายฝาก ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก
๒.การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรม คือการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิตามบรรพ ๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง เช่น ภาระจำยอม ครอบครองปรปักษ์ มรดก ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง

ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรกนั้น หากพิจารณาตอนแรกของมาตราดังกล่าว จะบัญญัติว่า ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น แสดงว่า หากเรื่องการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม หากมีกฎหมายบัญญัติไว้ในเรื่องนั้นโดยเฉพาะแล้ว ก็ให้เป็นไปตามบทบัญญัตินั้น ซึ่งจะเห็นว่า การซื้อขายที่ดิน การให้ที่ดิน จะอยู่ในบทบัญญัติเรื่องเอกเทศสัญญา มาตรา ๔๕๖ โดยเฉพาะไว้แล้ว ซึ่งบัญญัติไว้ชัดเจนว่าหากซื้อขายที่ดิน มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว กฎหมายให้ตกเป็นโมฆะทันทีครับ

เมื่อพิจารณาถึงคำว่าโมฆะ คือความเสียเปล่ามาตั้งแต่ต้น และเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้วจึงไม่อาจนำคำว่าไม่บริบูรณ์ไปใช้ได้กับกรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ครับ และเมื่อไม่อาจนำมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรกมาใช้บังคับในกรณีนี้ได้ ก็ไม่อาจไปบังคับคู่กรณีรวมทั้งผู้สืบสันดานของคู่กรณีได้ครับ

แต่เท่าที่ศึกษามา สิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้น เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม ที่สามารถนำมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรกไปใช้ครับ เพราะสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องไปจดทะเบียน เพียงแต่จะฟ้องให้รับผิดได้หรือไม่นั้น ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือได้วางมัดจำหรือมีการชำระหนี้บางส่วนแล้วหรือไม่ ซึ่งจะแตกต่างกับการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ที่บังคับว่าต้องจดทะเบียน ไม่งั้นตกเป็นโมฆะ

ดังนั้นสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากไม่ได้จดทะเบียน ก็ยังสมบูรณ์ในฐานะบุคคลสิทธิ สามารถบังคับระหว่างคู่สัญญาได้ครับ แต่จะไปบังคับหรือต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้หรือไม่นั้น ต้องดูเป็นกรณีๆไปครับ

ขอบคุณครับ  ผมอ่านซ้าๆสามรอบจึงจะเข้าใจครับ

ผมเขียนเอง ยังงงเลยครับ  ::005::

มา งง ด้วย คน .......  ::012::

ภบท ๕ คือ หลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ครับ

การเก็บภาษีดังกล่าว อบต เทศบาล จะเก็บจากเจ้าของที่ทำประโยชน์ในที่ดิน
ไม่ว่าที่ดินดังกล่าวจะเป็นที่ว่างเปล่าซึ่งเอกชนสามารถครอบครองได้ ที่ น.ส ๓ รวมทั้งโฉนดก็ต้องเสียครับ
บางแห่ง ก็เก็บอย่างเดียว ไม่สนใจว่าผู้เสียภาษี จะเป็นเจ้าของแท้จริงหรืิอไม่

การซื้อขายที่ดินที่มีแต่ ภบท ๕ (ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ ไม่สามารถนำไปจดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายที่สำนักงานที่ดินไ้ด้)
ชาวบ้านส่วนใหญ่จึงทำการซื้อขายกันเอง ทำสัญญากันเอง

ถามว่ากฎหมายรับรองไหม ก็มีเรื่องเดียวที่กฎหมายรับรองก็คือ สิทธิครอบครอง

กล่าวคือ ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ รวมถึงที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์แต่ไม่ใช่โฉนด ตั้งแต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ ก) ลงมา ที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินที่มีเพียง "สิทธิครอบครอง" เท่านั้น

ซึ่งต่างจากโฉนด ที่ถือว่าเจ้าของมี "กรรมสิทธิ์"

ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง จึงสามารถโอนกันได้ โดยเจ้าของเดิมสละสิทธิครอบครองและส่งมอบการครอบครองให้กับเจ้าของใหม่
เมื่อเจ้าของใหม่เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว  คนนั้นคือเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองตามกฎหมาย
แม้มิได้จดทะเบียนการซื้อขายต่อเจ้าหน้าที่ก็ตาม หากต่อมา มีใครเข้ามาบุกรุก ก็สามารถใช้สิทธิทางศาล ขับไล่ เรียกค่าเสียหายได้ครับ

ซึ่งต่างจากการซื้อขายที่ดืนที่มีโฉนด ส่งมอบการครอบครองอย่างเดียวไม่ได้
จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนซื้อขายต่อพนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นแล้ว ผู้ซื้อย่อมไม่ได้ความเป็นเจ้าของ (กรรมสิทธิ์)

แต่ถึงอย่างไร สิทธิครอบครองมีศักดิ์น้อยกว่ากรรมสิทธิ์ เพราะสามารถเสียสิทธิการครอบครองได้ง่ายๆ
เพราะที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง หากคนอื่นเข้ามาแย่งการครอบครองที่ดินเรา และหากเราไม่ฟ้องขับไล่ภายใน ๑ ปีนับแต่ถูกแย้งการครอบครอง
เราก็จะเสียสิทธิในที่ดินแปลงนั้นทันที

ซึ่งต่างจากที่ดินที่มีโฉนด คนที่จะแย่งต้องใช้เวลาครอบครองถึง ๑๐ ปีครับ ถึงจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

ถามว่าเสี่ยงพอๆกันหรือไม่ อย่างไร 
ก็อาจมีบ้างครับ เช่น ที่ดินที่มีแต่ ภบท ๕ ที่ขายนั้น ตั้งอยู่ในเขตที่หลวง ที่ราชพัสดุ หรือเป็นที่ที่ไม่สามารถออกเอกสารสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายที่ดินได้
หรือ ที่พบบ่อย ก็คือมีการเสียภาษีบำรุงท้องที่ซ้ำซ้อน เพื่อนำหลอกขาย พอเราซื้อจ่ายเงิน และจะเข้าไปทำประโยชน์ กลับถูกเจ้าของขับไล่ออกมาไม่มีชิ้นดี

แต่ยังไงก็น้อยกว่าซื้อที่ดินที่อยู่ในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายครับ ;D

งงอีกรอบนะครับ ::005:: ::005::

ในกรณีนี้ ส่วนใหญ่เอกสารจะเป็น น.ส.3ก. คือหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดิน แล้ว เรื่องข้อกำหนดห้ามโอนดูจากวันที่ออกเอกสารหน้าหนึ่งด้าน

ล่างตรงตราสิงห์ประทับ หากนับจากวันที่ตราประทับออก นับไปอีก 5 ปี หากเกินแล้วสามารถทำนิติกรรมต่างๆได้ครับ ;D

  เกีอบงานเข้าซะแล้วไหมละ......   ขอขอบคุณทุดท่านที่ให้ข้อมูลและตักเตือนครับ  ::014:: ::014::

  ::002:: ..............  ::014::

ขอบคุณน้าสิงห์ครับ  ถ้าได้สิทธิ์ครอบครองเมื่อไหร่ เดี๋ยวพาไปซ้อมมือฉลองสิทธิ์ซะเลย  ;D

กระทู้ดีมีประโยชน์
+1 ทนายสิงห์

ถ้าเป็นทนาย ลูกความคงเยอะน่าดู หุหุ
ให้คำปรึกษาไปด้วย หัวเราะไปด้วย ฮิฮิ
ว่าความไป กรี๊ดไป ลูกความคงหายเครียดดี
รักหรอกจึงหยอกเล่นนะตัว จุ๊บๆ คริคริ กรี๊ดดด.....กรี๊ดดดดดดดดดดดดด  :<><> :<><> :<><>

ยินดีครับผม ;D ;D ;D


ขอบคุณมากครับ  ::014::