ผ่อนบ้านกับธนาคาร(นอกเรื่องปืนครับ)

[babygun]

ตอนนี้หลายธนาคารเขาออกกลเม็ดมากมายหลายแบบ โครงการบ้านหลังแรกน่าจะมาแรงที่สุดเป็นของธอส.เค้าครับ แต่ของผมมันเป็นบ้านที่ซื้อต่อจากเจ้าของเดิม ก็เลยไม่เข้าข่ายข้างต้น และดอกเบี้ยยังแพงกว่าธนาคารเดิมที่รับบ้านหลังนั้นอยู่ครับ(เพราะไม่ตรงกับโครงการบ้านหลังแรก) ผมหาข้อมูลทางอินเตอร์เน็ตจนได้ความว่าให้ติดต่อกับธนาคารที่รับโครงการนั้นๆจะดีที่สุด ผมก็เลยไปติดต่อกับ scb เลยครับ ให้เมียเป็นผู้กู้หลักเพราะรายได้มากกว่าผม ก็ได้ยื่นหลักฐานเช่น statement ใบรับรองเงินเดือน บัตรประชาชน ทรัพย์สินบางประการ เงินฝากบัญชีอื่นๆ บ้านหลังนั้นเจ้าของเดิมขาย 1400000 บาท เจ้าหน้าที่ธนาคารบอกว่าถ้าประเมินผ่านเขาจะให้ได้เต็มที่ 90 เปอเซ็นของราคาขาย เขาบอกว่าได้ประมาณ 1200000 กว่า ที่เหลือต้องหามาเอง ให้ครบ ล้านสี่(ไม่รวมเงินโอนและอื่นๆ) ผ่อนสามเดือนแรกดอกเบี้ยเป็นศูนย์ และบลาๆๆๆผมก็ไม่ค่อยเข้าใจหรอก แต่มาตกใจตรงที่ว่า ผ่อนเดือน 12000 กว่าๆ เป็นเวลา 25 ปี (300 งวด) มันเหมือนจะน้อยนะครับ แต่พอลองคูณกลับ 12000*300 = 3600000 จาก 1200000 เป็น 3600000 ดอกเบี้ยหลายเท่าตัว นี่ช่วยคนเงินเดือนน้อยจริงๆหรือเชือดให้ตายทีละนิดกันแน่เนี่ย เค้าคิดเงินกันแบบไหนเนี่ย มันถึงได้กระโดดไปขนาดนี้  ผมบอกตรงๆนะครับ ผมไม่มีประสบการณ์ไอเรื่องเงินล้านนี้เลยครับ(ตอนเรียนตกวิชาเลขจนเบื่อเลยครับ) แล้วทำไมต้องคงที่ตลอดเลยครับ(ไม่รู้ว่ามีค่าเสื่อมตามกาลเวลาไหม ) ทำไมไม่มีแบบลดดอกเบี้ยให้ได้ถ้าคุณส่งมากกว่าขั้นต่ำที่ได้กำหนดไว้ ยิ่งส่งมากยิ่งลดให้มาก (เหมือนบัตร speedy cash หนะครับ) ถ้าผมเอาบ้านหลังนี้ ผมแทบจะไม่ต้องมีรถใหม่ ปืนใหม่ ภายใน 25 ปีข้างหน้านี้แน่ๆครับ


      จะมีวิธีไหนบ้างครับที่จะให้เขาประเมินให้เท่ากับราคาขาย ผมคิดว่าราคาผ่อนต่อเดือนก็คงไม่ต่างจากเดิมมากนัก แต่ผมก็ไม่ต้องหาที่ไหนมาโป๊ะตรงแสนกว่าๆนี้ครับ เพราะไอตรงแสนกว่าๆนี่แหละจะเป็นปัญหาตามมาแน่นอน(เพราะต้องกู้เงินสถาบันอื่นๆ)
     
      ตอนนี้ยังอยู่บ้านเช่าราคาครึ่งหมื่นต่อเดือนอยู่ครับ ยังดีที่รวมค่าน้ำค่าไฟแล้ว แต่ก็งั้นแหละครับ จ่ายไปเท่าไหร่ ก็ยังเป็นของผู้ให้เช่าอยู่ดีครับ

[เบิ้ม]

บ้านโปะเร็ว หมดเร็วครับ ส่วนใหญ่เค้าจะมีค่าปรับบ้าง ถ้าโปะหมดก่อน3ปี(บางแห่งก็ไม่ปรับ ถ้าเราไม่เอาไปรีไฟแนนซ์ที่อื่น) ถ้าอยากให้หมดไวๆก็โปะต้นเรื่อยๆครับ ไม่มีใครอยากผ่าน20-30ปีหรอกครับ ถ้ามีกำลังเมื่อไหร่เค้าก็โปะเลย ขยันๆล้านกว่า เดี๋ยวก็หมดครับ 

[babygun]

โปะได้ด้วยเหรอครับ (สงสัยเจ้าหน้าที่อม ไม่บอกผมคุยกันตั้งนาน) มันก็จริงครับ ตั้ง 25 ปี พอดีบ้านพังก่อนผ่อนยังไม่เสร็จเลย ดอกเบี้ยก็บานเบอะ ถ้าโปะต้นต้องรีไฟแนนซ์ใช่ไหมครับ(ถ้าธนาคารเดิมไม่รีให้ก็ให้ธนาคารอื่นรีไฟแนนซ์ให้แทน) อันนี้ผมไม่รู้จริงๆครับ ถามพรรคพวกก็ไม่ค่อยจะรู้จริงกันเท่าไหร่ ยิ่งญาติๆยิ่งไปกันใหญ่ ขอบคุณพี่เบิ้มมากครับ มาถามในเว็ปนี้ ตาเริ่มสว่างขึ้นอีกนิดครับ

[PU45™]

                 ผ่อนบ้านเดือนละ 12000  เป็นเงินต้นสัก 2000 (มั้ง) อีกหมื่นนึงคือดอกเบี้ยกินหมด  ในช่วงสัก 10 ปีแรก ถัดจากนั้น ต้นค่อยมากกว่าดอก

[ต้นหนาว]

ถ้ารู้จักกับ จนท.ประเมินของ ธ.นั้นๆ เขาพอช่วยประเมินราคาทรัพย์สินให้สูงขึ้นได้ครับ....เขามีช่วงอยู่ครับ
ราคาที่ดิน...ต้องว่าตามกรมที่ดิน.  แต่ราคาบ้าน ก็ว่าตามสายตาของคนไปประเมินได้
พรรคพวกผมหลายคนก็ทำงานประเมินของ ธ. ครับ...เลยพอรู้
ถ้าไมรู้จัก ก็ลองคุยกันนอกรอบดู เขาพอช่วยได้อยู่หรอก เพิ่มแค่แสนกว่าเอง

[ต.แม่สาย]

ขออีเมลทาง PM ด้วยครับ เดี่ยวจะให้น้องที่ทำงานธนาคารส่งตารางคำนวณเปรียบเทียบไปให้ครับ

อย่างแรกที่ถามเรื่องการกู้เงินจากธนาคารทำไมกู้ได้ไม่เต็มร้อย  -- ต้องใช้ทฤษฎีใจเขาใจเรา ถ้ามีคนมากู้เราแล้วเอาโฉนดที่บ้านมาวาง ราคาซื้อขาย 1 ล้าน ขอกู้ไป 1 ล้าน ถ้าเกิดไม่จ่าย อะไรจะเกิดขึ้น (เหมือนกับเอาบ้านไปขายธนาคาร) ธนาคารเอาไปขายต่อก็ไม่ได้เพราะราคาขายมันแค่ล้านเดียว ต้องเสียเวลาดำเนินงาน ค่าใช้จ่ายสารพัด    เขาจึงให้กู้ไม่เต็มมูลค่า ยกเว้น หน่วยงานที่มีข้อตกลงพิเศษ

การคิดดอกเบี้ยธนาคารคิดจากเงินต้นคงเหลือ เพราะฉะนั้นถ้าท่านจ่ายมากกว่าเงินงวดที่เขากำหนด หรือดอกเบี้ยลดลง โอกาสปิดบัญชีต่ำกว่า 25 ปีแน่นอนครับ

สูตรในการคิดเงินงวด เข้าไปใช้ที่ Excel ใช้สูตร PMT ง่ายที่สุดครับ

[ต้นหนาว]

โปะได้ด้วยเหรอครับ (สงสัยเจ้าหน้าที่อม ไม่บอกผมคุยกันตั้งนาน) มันก็จริงครับ ตั้ง 25 ปี พอดีบ้านพังก่อนผ่อนยังไม่เสร็จเลย ดอกเบี้ยก็บานเบอะ ถ้าโปะต้นต้องรีไฟแนนซ์ใช่ไหมครับ(ถ้าธนาคารเดิมไม่รีให้ก็ให้ธนาคารอื่นรีไฟแนนซ์ให้แทน) อันนี้ผมไม่รู้จริงๆครับ ถามพรรคพวกก็ไม่ค่อยจะรู้จริงกันเท่าไหร่ ยิ่งญาติๆยิ่งไปกันใหญ่ ขอบคุณพี่เบิ้มมากครับ มาถามในเว็ปนี้ ตาเริ่มสว่างขึ้นอีกนิดครับ

ถ้ามีเงินก้่อนเหลือๆ ก็ค่อยๆโปะ เพื่อตัดต้นได้ครับ ดอกจะได้ลดลง
หรือถ้ามีไม่มาก เดือนไหนมีมากก็จ่ายเพิ่มไปจากค่างวดปกติก็ได้ เช่น ผ่อนจริงเดือนละ 12000 เราจ่ายเพิ่มเป็น 15000 ก็ได้ อีก 3000 ก็จะเป็นต้นอย่างเดียว

[ต.แม่สาย]

คำนวณดูแล้ว 25 ปี 300 งวด ไม่น่าจะใช่เงินงวดนี้ครับ เงินงวดที่ผมคำนวณได้แปดพันกว่าครับ  รับรองชัวส์  ในฐานะ สามีพนักงานธนาคารครับ

[pasta]

เล่าสู่กันฟังนะครับ


ปี 53 มีเงินเก็บอยู่ 450,000฿ ทอง 21.5฿   
  อาศัยอยู่บ้านญาติ เนื้อที่เดียวกันแยกหลัง

ห้องนอนเดียว นอนรวม 3 คนพ่อแม่ลูก ส่วนมากผมจะนอนห้องโถงเพราะต้องดูโกดังเก็บของ

พ่อแม่จะยกที่ให้ 280 ตรว. 1,000,000฿ ถมเสร็จมา 20 กว่าปี อยากให้ลูกมาปลูกบ้านอยู่ใกล้ๆ

พอดีผมมาเห็นบ้านเก่าหลังนี้ชอบมาก 54 ตรว. ชั้นเดียวเล่นระดับ  การคมนาคม อาหาร ราชการ ฯลฯ ไม่เหนื่อยหลายอย่างที่ต้องปลูกบ้านใหม่

1,200,000฿ ผ่อน 30 ปี ตัดต้น 2,000฿ + / เดือน   ต่อเติมเสริมแต่งไปซื้อเพิ่ม หมดไปราว 250,000฿ +   

  ปีหน้าจะเริ่มอัดแล้วครับ 

[telekbook - รักในหลวง]

ดอกเบี้ยบ้านมันก็โหดแบบนี้ละครับ  แต่ส่วนใหญ่จะไม่มีใครผ่อนจนครบระยะเวลาที่ขอไว้ครับ (ตามที่พี่เบิ้มบอก)

[yod - รักในหลวง ครับ]

[ค..ควาย...ใส่ชฎา]

ดอกเบี้ยบ้านมันก็โหดแบบนี้ละครับ
แต่ส่วนใหญ่จะไม่มีใครผ่อนจนครบระยะเวลาที่ขอไว้ครับ (ตามที่พี่เบิ้มบอก)

Ha Ha Ha  ฮา "ฮั่นแน่"  อ่ะ ฮา

ยายคิดว่า "อัตราดอกเบี้ย MLR หรือ MRR"  ตอนนี้มันเท่ากับประมาณปี  20 -21 อ่ะ  ฮา
ไอ้ที่มันเปลี่ยน  แล้วส่งผลให้ต้องผ่อนยาว  คือ เรื่อง  "ราคา"  ที่ขายอ่ะ ฮา

ราคามันเพิ่มเป็น 1000 เปอร์เซ็นต์ เลยอ่ะ ฮา
ไอ้ราคาที่เพิ่มขึ้น  มันทำให้เรามีภาระ การจ่าย "หนัก" อ่ะ ฮา

[babygun]

ขอบคุณทุกท่านมากเลยครับ ที่ชี้ทางให้ผม เมื่อไหร่เขามาประเมิน ผมก็จะลองคุยกับเขาดูครับว่าจะได้ไหม และผมก็จะส่งงวดให้มากกว่าเดิมสักนิดเพื่อลดต้นไปเรื่อยๆครับ เรื่องประวัติผมไม่เคยเสีย เป็นลูกหนี้ที่ดีมาตลอดครับ

[จอยฮันเตอร์]

12,000.-บาท ระยะเวลา 25 ปี ค่าเงินจะลดลงมาเลื่อยๆ ยกตัวอย่าง 12,000*1%=11,880*1% แบบนี้ไปเลื่อยๆ จนครบ 25 ครั้งก็ 25 ปี จะเหลือเป็นมูลค่าเงินไม่กี่บาทเอง

[ค..ควาย...ใส่ชฎา]

ตอนนี้หลายธนาคารเขาออกกลเม็ดมากมายหลายแบบ โครงการบ้านหลังแรกน่าจะมาแรงที่สุดเป็นของธอส.เค้าครับ

แต่ของผมมันเป็นบ้านที่ซื้อต่อจากเจ้าของเดิม ก็เลยไม่เข้าข่ายข้างต้น
และดอกเบี้ยยังแพงกว่าธนาคารเดิมที่รับบ้านหลังนั้นอยู่ครับ(เพราะไม่ตรงกับโครงการบ้านหลังแรก)

ผมหาข้อมูลทางอินเตอร์เน็ตจนได้ความว่าให้ติดต่อกับธนาคารที่รับโครงการนั้นๆจะดีที่สุด
ผมก็เลยไปติดต่อกับ scb เลยครับ ให้เมียเป็นผู้กู้หลักเพราะรายได้มากกว่าผม
ก็ได้ยื่นหลักฐานเช่น statement ใบรับรองเงินเดือน บัตรประชาชน ทรัพย์สินบางประการ เงินฝากบัญชีอื่นๆ

บ้านหลังนั้นเจ้าของเดิมขาย 1400000 บาท
เจ้าหน้าที่ธนาคารบอกว่าถ้าประเมินผ่านเขาจะให้ได้เต็มที่ 90 เปอเซ็นของราคาขาย
เขาบอกว่าได้ประมาณ 1200000 กว่า ที่เหลือต้องหามาเอง ให้ครบ ล้านสี่(ไม่รวมเงินโอนและอื่นๆ) ผ่อนสามเดือนแรกดอกเบี้ยเป็นศูนย์

และบลาๆๆๆผมก็ไม่ค่อยเข้าใจหรอก แต่มาตกใจตรงที่ว่า ผ่อนเดือน 12000 กว่าๆ เป็นเวลา 25 ปี (300 งวด)
มันเหมือนจะน้อยนะครับ แต่พอลองคูณกลับ 12000*300 = 3600000
จาก 1200000 เป็น 3600000 ดอกเบี้ยหลายเท่าตัว นี่ช่วยคนเงินเดือนน้อยจริงๆหรือเชือดให้ตายทีละนิดกันแน่เนี่ย
เค้าคิดเงินกันแบบไหนเนี่ย มันถึงได้กระโดดไปขนาดนี้ 
ผมบอกตรงๆนะครับ ผมไม่มีประสบการณ์ไอเรื่องเงินล้านนี้เลยครับ(ตอนเรียนตกวิชาเลขจนเบื่อเลยครับ)
แล้วทำไมต้องคงที่ตลอดเลยครับ(ไม่รู้ว่ามีค่าเสื่อมตามกาลเวลาไหม )

ทำไมไม่มีแบบลดดอกเบี้ยให้ได้ถ้าคุณส่งมากกว่าขั้นต่ำที่ได้กำหนดไว้

ยิ่งส่งมากยิ่งลดให้มาก (เหมือนบัตร speedy cash หนะครับ)
ถ้าผมเอาบ้านหลังนี้ ผมแทบจะไม่ต้องมีรถใหม่ ปืนใหม่ ภายใน 25 ปีข้างหน้านี้แน่ๆครับ

จะมีวิธีไหนบ้างครับที่จะให้เขาประเมินให้เท่ากับราคาขาย
ผมคิดว่าราคาผ่อนต่อเดือนก็คงไม่ต่างจากเดิมมากนัก
แต่ผมก็ไม่ต้องหาที่ไหนมาโป๊ะตรงแสนกว่าๆนี้ครับ
เพราะไอตรงแสนกว่าๆนี่แหละจะเป็นปัญหาตามมาแน่นอน(เพราะต้องกู้เงินสถาบันอื่นๆ)
     
ตอนนี้ยังอยู่บ้านเช่าราคาครึ่งหมื่นต่อเดือนอยู่ครับ
ยังดีที่รวมค่าน้ำค่าไฟแล้ว แต่ก็งั้นแหละครับ
จ่ายไปเท่าไหร่ ก็ยังเป็นของผู้ให้เช่าอยู่ดีครับ

Ha Ha Ha ฮา "ฮั่นแน่"  อ่ะ ฮา

ยายคุยประเด็นเรื่อง "ดอกเบี้ย"  ก่อนอ่ะ ฮา
"ประเทศไทย"  ระบบธนาคารพาณิชย์  ทั้งเอกชนหรือของรัฐ 
มันเป็นของ "ชนชั้นสูง"  พวกชนชั้นกระฎุมพี  อ่ะ ฮา
ไอ้พวกนี้คือ  นายทุน ขุนศึก เจ้าศักดินา ทั้งหลาย  อ่ะ ฮา

ส่วนต่างหรือที่เรียกว่า "Gap" มันห่าง  5-6 เปอร์เซ็นต์  อ่ะ ฮา
ในต่างประเทศ  สินเชื่อ "ที่อยู่อาศัย"  เขาหาประโยชน์  กันแค่ 3-4 เปอร์เซ็นต์ อ่ะ ฮา

วิธีการ หรือกระบวนการ  การปล่อยสินเชื่อ สถาบันการเงิน เขามีวิธีปล่อย อ่ะ ฮา
การปล่อยสินเชื่อ  เขาเอาราคา "ที่ดิน + ราคาอาคาร - ค่าเสื่อมจำนวนปี" อ่ะ ฮา
ราคาที่ประเมินได้  เขาจะรับแค่ ประมาณ 90 เปอร์เซ็นต์  เขาให้แค่นั้นจริงๆ อ่ะ ฮา

ราคาข้างบนยังไม่รวม  ค่าโอน 2 เปอร์เซ็นต์  , ค่าจดจำนอง 1 เปอร์เซ็นต์ , รวมถึงจำนวนส่วนต่างของราคาซื้อขาย
หากราคาซื้อขาย  สูงกว่าราคาประเมิน  ก็ต้องหาเงินจำนวนนั้นมาปิด ให้กับคนขายอีก อ่ะ ฮา

ถ้าจะซื้อบ้านราคา ล้านสี่ ยายคิดว่า  ต้อง "กำ" เงินสดไว้ในมือ สองสามแสน อ่ะ ฮา