ฟันธง!! เปิดโพย 13 หัวเมืองต่างจังหวัด...อสังหาฯดาวเด่น

[เบิ้ม]

KK-ธนาคาร เกียรตินาคินจัดสัมมนาใหญ่ปีละครั้ง ปีนี้เปิดเวทีชวนคุยหัวข้อ "กรุงเทพฯ คือปัจจุบัน...ภูมิภาค คืออนาคต" ท่ามกลางข้อห่วงใยแนวโน้มปัญหาฟองสบู่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคาร แห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยฟันธงว่ามีถึง 13 หัวเมืองต่างจังหวัดน่าลงทุนพัฒนาโครงการ

อสังหาฯยังโตได้อีก

"ทิศ ทางอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 มองว่ายังอยู่ในช่วงฟื้นตัวของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล หลังเกิดปัญหาอุทกภัยปี 2554 อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าอุปสงค์และอุปทานจะขยายตัวอยู่ที่ 5.2% และ 16.5% ตามลำดับ..." คำกล่าวเปิดประเด็นของ "ศราวุธ จารุจินดา" ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ของ KKตามต่อด้วยมือวิจัยข้อมูล "ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์" ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ระบุว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมฯในพื้นที่ต่างจังหวัดมีโอกาสเติบโตอย่างมาก สะท้อนจากอัตราขยายตัวของยอดสินเชื่อคงค้างของภูมิภาคต่าง ๆ อยู่ในระดับสูงกว่าเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล

เปิดโพย 13 จังหวัดโตแน่

ทั้ง นี้ หัวเมืองที่คาดว่าจะมีศักยภาพเติบโตมี 13 จังหวัด แบ่งเป็น 2 เวอร์ชั่น คือเวอร์ชั่นตลาดอสังหาฯ ที่เติบโตสอดคล้องกับพื้นฐานทางเศรษฐกิจมี 6 จังหวัด คือชลบุรี ภูเก็ต ขอนแก่น ระยอง อุบลราชธานี

และลำปาง กับเวอร์ชั่นอสังหาฯ ที่มีโอกาสเติบโตในอนาคตอันใกล้ 7 จังหวัด ได้แก่ มหาสารคาม หนองคาย บุรีรัมย์ นครราชสีมา สระแก้ว กาญจนบุรี และพิษณุโลก

แนว โน้มดังกล่าว เป็นส่วนผสมมาจากปัจจัยหนุนหลายด้านรวมกัน เริ่มจากนโยบายกระจายความเจริญไปสู่ภูมิภาคของรัฐบาล ทำให้เศรษฐกิจในภูมิภาคเติบโตขึ้น (Urbanization) โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจ อาทิ เมืองท่องเที่ยว ทั้งภูเก็ต หัวหิน พัทยา กับเมืองธุรกิจและอุตสาหกรรม ซึ่งมีโฟกัสอยู่ที่ระยอง ชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา

นอกจากนี้ กระแสการรวมกลุ่มเปิดการค้าเสรี โดยเฉพาะการนับถอยหลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ที่นำไปสู่การลงทุนพัฒนาเส้นทางคมนาคมระหว่างภูมิภาคลุ่มแม่น้ำโขง (GMS) เป็นพลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจจังหวัดชายแดนและจังหวัดตามเส้นทาง GMS อาทิ หนองคาย สระแก้ว และพิษณุโลก เป็นต้น

ประชากรเขตเมือง ตจว.โตจี๊ด

"ดร.ปิย ศักดิ์" แจกแจงว่า เหตุที่กล้าฟันธงมี 13 จังหวัดแนวโน้มอนาคตธุรกิจอสังหาฯ มาจาก 4 ปัจจัยหลักด้วยกัน คือภูมิภาคนิยม กระแสสังคมเมือง นโยบายเศรษฐกิจมหภาคของรัฐบาล และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐเริ่มจากปัจจัย "กระแสสังคมเมือง-Urbanization" ภาพที่เริ่มเป็นรูปธรรมชัดเจนเป็นลำดับ นับตั้งแต่นโยบายค่าแรง 300 บาท ได้เห็นภาพแรงงานคืนถิ่น ได้เห็นภาพคนชนบทเข้ามาพักอาศัย และทำงานในเขตเมือง เป็นการเปลี่ยนผ่านจากสังคมเกษตรกรรมสู่สังคมอุตสาหกรรมมากขึ้นตัวชี้วัดที่ ชัดเจนคือ "รายได้ประชากร" ประเมินจากปี 2503 มีประชากร 5 ล้านคน อาศัยในเขตเมืองโดยประมาณ ปัจจุบันปี 2556 พบว่าเพิ่มจำนวนเป็น 23 ล้านคน

ประเมิน ว่าภายในปี 2563 ประชากรในเขตเมืองจะทวีจำนวนเป็น 29 ล้านคน นั่นหมายถึงมากกว่า 50% ของทั่วประเทศ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมากทวีคูณในเวลาเดียวกัน ประเด็นรายได้ต่อครัวเรือนในเขตภูมิภาคช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ก็เติบโตเร็วกว่าเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คือมีอัตราเติบโต 120-140% ขณะที่เขตกรุงเทพฯโตราว ๆ 60% มีผลบวกทางตรง เพราะรายได้มากขึ้น ความต้องการปัจจัย 4 ย่อมมากขึ้นตามไปด้วย

GMS ปลุกจังหวัดหน้าด่านโต

ปัจจัย "นโยบายเศรษฐกิจมหภาค" พบว่าช่วงเปลี่ยนผ่าน 2-3 ปี จนถึง 15 ปีหน้า จะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงเศรษฐกิจมหภาคของประเทศไทยครั้งใหญ่ เป็นผลลัพธ์จากนโยบายค่าแรง 300 บาท นโยบายจำนำข้าว ที่สนับสนุนรายได้เกษตรกร เท่ากับเพิ่มกำลังซื้อให้กับกลุ่มรากหญ้า ซึ่งเป็นประชากรส่วนใหญ่ของประเทศ

ปัจจัย "การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน" โครงการแห่งความหวังในต่างจังหวัด หนีไม่พ้นรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรน ในอนาคตเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ จะทำให้เชื่อมโยงการเดินทางจากที่หนึ่งสู่ที่หนึ่งได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น ผลพลอยได้อัตโนมัติ คือทำให้มีดีมานด์ที่อยู่อาศัยแนวรถไฟความเร็วสูง เพราะเคลื่อนที่เข้ากรุงเทพฯได้ง่ายและเร็วขึ้นนั่นเอง

และสุดท้าย ปัจจัย "ภูมิภาคนิยม" เป็นที่ชัดเจนแล้วว่าไทยร่วมกับเพื่อนบ้าน 10 ประเทศเริ่มนับถอยหลังเข้าสู่การเปิดเสรีเป็นเออีซีตลาดเดียว โดยเฉพาะความร่วมมืออนุภาคลุ่มน้ำโขง GMS มี 3 เส้นทางหลัก ๆ ที่เรียกว่า "ระเบียงเศรษฐกิจ" คือ 1.แนวเหนือ-ใต้ เชื่อมคุนหมิง ดานัง ท่าขี้เหล็ก แม่สาย กรุงเทพฯ 2.แนวตะวันออก-ตะวันตก เชื่อมเมืองท่าดานัง ผ่านสะหวันนะเขต เข้าไทยที่ จ.มุกดาหาร กาฬสินธุ์ ขอนแก่น เพชรบูรณ์ พิษณุโลก ลากยาวผ่านอ่าวรายาวดี เมียนมาร์

3.แนวใต้ เชื่อมเมืองโฮจิมินห์ ผ่านกรุงเทพฯ ทะลุไปถึงเมืองทวาย ซึ่งเป็นแนวเส้นทางที่รัฐบาลเมียนมาร์ออกแรงผลักดันอย่างมาก เพราะทวายจะได้กลายเป็นแลนด์มาร์กในการขนส่งสินค้าจากเวียดนามเข้าสู่ โซนมหาสมุทรอินเดีย

ประเทศไทยในฐานะอยู่จุดศูนย์กลาง GMS จังหวัดหน้าด่านหรือจังหวัดศูนย์กลาง ไม่ว่าจะเป็นเชียงราย (ด่านชายแดนเชียงแสน เชียงของ) พิษณุโลก มุกดาหาร หาดใหญ่ กาญจนบุรี ตาก ได้รับอานิสงส์ทั้งหมด

ตัวชี้วัด คือจังหวัดชายแดนมีตัวเลขการเติบโตการค้าแทบทุกด่าน โดยเฉพาะภาคอีสาน ไม่ว่าจะเป็นหนองคาย มุกดาหาร ปี 2555 โตถึง 20-30% ทั้งในแง่มูลค่าการค้าชายแดน และการขยายตัวของเศรษฐกิจในพื้นที่

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1364398367&grpid=09&catid=07

[yod - รักในหลวง ครับ]

พลเมือง ในหัวเมืองมีมาก
ปัญหา ใหญ่ ๆ จะตามมา

[bigbang]

ขอบคุณครับ +1

แต่ผมกลับมองว่ามีอุปสรรค์อีกมากสำหรับการเติบโตภาครวมของอสังหา  เช่น การขาดแคลนแรงงาน
และราคาวัสดุก่อสร้างแพงขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับอุปสงค์จริง ส่วนใหญ่เทียมซื้อเพื่อเก็งกำไร
ส่วนทำเลนั้น ก็โดนพวกนักการเมืองนายทุน ยันถึงท้องถิ่น รวมพวกมีส่วนได้กับโครงการโคตรหนี้ 2.2 ลล
ตลอดเส้นทาง  ประชาชนคนเป็นหนี้คงไม่ได้อนิสงค์ใดใด  เหนื่อยใจกับอนาคตครับ

[สมศักดิ์ : รักในหลวง]

ผลประโยชน์จากการนี้ทั้งหมด  ตกแก่เจ้าหนี้ทั้งหลายที่ถือเอาโฉนดเป็นหลักประกันเงินกู้

ตอนนี้เริ่มมีการบังคับชำระหนี้หนักขึ้น  ดอกท่วมดอกมากกว่าต้นไม่รู้กี่เท่าแล้ว   

[lek]

ชาวนาขายนาตอนนี้เช่านาทำกิน  จากไร่ละ2-3แสนตอนนี้ไร่ละ1-3ล้าน  ยังคิดใครจะซื้อวะสุดท้ายขายได้จริงๆ  มัดจำแล้วหาขายนายทุนก็ได้  ผมก็ยังขายเลยพนง.งานแบ๊งค์มาขอเงินฝากเลยตอบไปแบบกวนๆ  ผมขายมาใช้ไม่ได้ขายมาฝาก

[สหายแป๋ง คนดง]

 ความเจริญทางด้านวัตถุเข้าถึงเกือบหมด  ยกเว้นไฟฟ้า-ประปาและถนนหนทางดีดี

[เบิ้ม]

  +ทุกท่านครับ

ผมยังจินตนาการไม่ถูกเลยครับ ว่าสังคมไทยจะเปลี่ยนเร็วและแรงขนาดไหน การหลั่งไหลของคนและทุนอีก1-2ปีข้างหน้า

มีข้อฉุดคิดนิดนึง ตอนแรกมีบางแนวคิดให้เชื่อมต่อรถไฟฯกะจีน แต่ตอนหลังมาเปลี่ยน พยามเชื่อมในอาเซียนกันมากกว่า

ก็ดีครับ ถ้าเชื่ิอมกับจีนโดยตรง เราอาจจะตกเป็นมณทลนึงของจีนไปเลย 

[SillyOldMan]

ผมเห็นว่า ผลวิจัยชุดนี้"ให้รายละเอียดของข้อมูลอันเป็นเท็จ"ครับ

หลักใหญ่ของข้อมูล , กระแสการเติบโตของอสังหาในเขตพื้นที่ที่ยกมา เป็นเรื่องที่รู้กันมาตั้งแต่สิบปีที่แล้ว และมันเดินตามแนวโน้มที่ว่าอย่างต่อเนื่องตลอดมา

ไม่ได้เกิดจากนโยบายของรัฐบาลไทยชุดไหนทั้งสิ้น



ด๊อกเตอร์คนนี้กำลังเลียกระโปกนักการเมืองผ่านงานแถลงครับ

[SillyOldMan]

+ทุกท่านครับ

ผมยังจินตนาการไม่ถูกเลยครับ ว่าสังคมไทยจะเปลี่ยนเร็วและแรงขนาดไหน การหลั่งไหลของคนและทุนอีก1-2ปีข้างหน้า

มีข้อฉุดคิดนิดนึง ตอนแรกมีบางแนวคิดให้เชื่อมต่อรถไฟฯกะจีน แต่ตอนหลังมาเปลี่ยน พยามเชื่อมในอาเซียนกันมากกว่า

ก็ดีครับ ถ้าเชื่ิอมกับจีนโดยตรง เราอาจจะตกเป็นมณทลนึงของจีนไปเลย  

จีนไม่สนใจจะครองประเทศไหนในภูมิภาคนี้หรอกครับ แค่ครอบยังไม่ค่อยสนเลย

ไม่มีอะไรที่ชาติในภูมิภาคนี้มีแล้วจีนไม่มี ประชากรคุณภาพต่ำ ความขัดแย้งสูง เอามาเป็นภาระเปล่าๆ

แค่ใช้เป็นที่เล่นชักเย่อกับฝั่งตะวันตก กับใช้เป็นที่ระบายสินค้าระดับล่างละพอได้

[Southlander]

แค่ รบ. ออกมาตีปี๊บโครงการรถไฟฟ้าความเลวสูงสายไหนบ้าง
ที่ดินรอบทางรถไฟสายนั้นก็มีคนมากวาดไปหมดแล้ว
เตรียมประมูลกันเบาๆ ให้บริษัทพรรคพวก วงในพี่ๆน้องๆ กันเบาๆ
พท.สถานีเล็กๆ ก็ขยายให้ใหญ่ๆ เตรียม พท.ให้บริษัทอสังหาเข้าไปประมูลได้ พท.มากๆ
ผุด ศูนย์การค้า ที่พักอาศัย ขนาบไปกับทางรถไฟ

[soveat ชุมไพร]

ผมมองว่าเป็นแค่การปั่นราคาที่ดิน 

[Jedth]

  

[carrera]

น่าสนใจมากครับ

[เบิ้ม]

+ทุกท่านครับ

ผมยังจินตนาการไม่ถูกเลยครับ ว่าสังคมไทยจะเปลี่ยนเร็วและแรงขนาดไหน การหลั่งไหลของคนและทุนอีก1-2ปีข้างหน้า

มีข้อฉุดคิดนิดนึง ตอนแรกมีบางแนวคิดให้เชื่อมต่อรถไฟฯกะจีน แต่ตอนหลังมาเปลี่ยน พยามเชื่อมในอาเซียนกันมากกว่า

ก็ดีครับ ถ้าเชื่ิอมกับจีนโดยตรง เราอาจจะตกเป็นมณทลนึงของจีนไปเลย 

จีนไม่สนใจจะครองประเทศไหนในภูมิภาคนี้หรอกครับ แค่ครอบยังไม่ค่อยสนเลย

ไม่มีอะไรที่ชาติในภูมิภาคนี้มีแล้วจีนไม่มี ประชากรคุณภาพต่ำ ความขัดแย้งสูง เอามาเป็นภาระเปล่าๆ

แค่ใช้เป็นที่เล่นชักเย่อกับฝั่งตะวันตก กับใช้เป็นที่ระบายสินค้าระดับล่างละพอได้

เมืองซัก1-2ปีก่อน เคยมีข่าวนักลงทุนจีนรายใหญ่ จะมาเปิดศูนย์ค้าส่งสินค้าจากจีน ได้ข่าวว่าจะทำใหญ่มาก แต่โดนพ่อค้าแม่ค้าขายส่งในกรุงเทพฯต่ิอต้านอยากหนัก ตอนหลังโครงการนี้เงียบไปครับ

ไม่อย่างนั้นหมดเลยนะครับ พวกค้าส่งนำเข้าและกระจายสินค้าของคนไทย ยิ่งถ้าให้จีนทำรถไฟเ้ข้าได้สะดวกวันนึงไม่รู้กี่ร้อยเที่ยว ผู้ประกอบการไทย ตายเรียบครับ 

[SillyOldMan]

ถ้าหมายถึงที่ภูเก็ต ผม"สมน้ำหน้า"พวกผู้ประกอบการครับ

ต้มเขาไว้เยอะ เอาเปรียบเขาไว้เยอะ พวกบ.ทัวร์โดนร้องเรียนเรื่องร้านค้าย่อย รถรับจ้าง ร้านอาหารหน้าโรงแรม ร้านขายของที่ระลึกฯลฯจนทนไม่ไหวต้องจัดรถทัวร์/รถตู้ไว้คอยรับส่งแขกไปซื้อของเซ็นทรัล , โลตัส , จังซีลอน วันละเป็นรอบๆ

บ.เขาก็ไม่ได้อยากทำ ทั้งเพิ่มภาระ(มากกกก) ทั้งเพิ่มค่าใช้จ่าย โซนที่ฟันกันแรงหน่อยเครือฯถึงกับต้องเปิดบุฟเฟต์ให้แขกกินฟรีตั้งแต่6โมงเช้ายันเที่ยงคืน โรงแรมเขาก็ไม่ได้อยากทำ งานเยอะ กำไรน้อย แต่ถ้าไม่ทำทัวร์ก็ไม่ยอมส่งแขกมาให้ บอกว่านักท่องเที่ยวไม่ไว้ใจ




ส่วนเรื่องที่ค้าขายสู้จีนไม่ได้....เจือกดื้อจะไปปลูกกระเทียม ปลูกลิ้นจี่ขายแข่งกับจีน จะเจ๊งก็สมควรแล้วครับ

ปลูกทุเรียน มะม่วง มังคุดแล้วจีนไม่ยอมซื้อถึงค่อยมาโวยวาย

ที่จริงเรื่องนี้มันก็เหมือนไก่ซีพี คุณเบิ้มนึกย้อนดูให้ดี ว่า20ปีที่แล้วแอปเปิลผลละเท่าไหร่ วันนี้ผลละเท่าไหร่ ?

เค้าเตือน เค้าบอกกันมาสิบปีแล้วว่าวันนี้จะเกิดขึ้น ถ้ารู้จักทำตัวเป็นHUBของภูมิภาคให้จีน+อินเดีย ประเทศไทยได้ประโยชน์มหาศาล แค่ขายยางรถยนต์อย่างเดียวพิษณุโลกก็รวยเละทั้งจังหวัดแล้ว