ถามคนในวงการก่อสร้่างอาพาร์ทเม้นครับ

[Victor&Sugus]

ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ก่อนหน้านี้ผมก็ทำหวังว่าจะเก็บเป็นก้อน ๆ รายได้สบาย ๆ พอเริ่มสองสามปี
มันก็ดี แต่คนเช่าเป็นพวกพนักงานโรงงาน เศรษฐกิจดี คนก็เต็ม ถ้าไม่ดีคนก็หาย
ช่วงอเมริกาฟองสบู่แตก คนหายเกินครึ่ง ต่อมาสึนามิญี่ปุ่น คนก็หาย พอเริ่มดี น้ำก็ท่วมอีก
ถ้าต้องอาศัยธนาคารเกินครึ่ง เหนื่อยมากครับ แต่ถ้าอาศัยธนาคารน้อย เก็บน้อยเก็บมาก ก็สบาย
ปัญหา ก็มีซ่อมแซมอยู่ตลอด ไอ้ห้องน้ำนี่แหละ เสียอยู่แต่ห้องน้ำ ก่อสร้างดีก็โชคดีไป ถ้ามีปัญหา
แก้เป็นปีก็ไม่หมดซะที ผมผ่านมาสองตึกแล้วครับ แต่ตอนนี้ดีใจ เพราะขายไปได้กำไรเลยขายหมดเลย.....
ไปค้าขายอย่างอื่นดีกว่า........  

แต่ถ้าเป็นหอพักนักศึกษาล้วน ผมว่าน่าสนใจกว่า เพราะเศรษฐกิจดีไม่ดี พ่อแม่จ่ายให้อยู่แล้ว
ยิ่งถ้าเป็นหอพักหญิง เจริญหูเจริญตาดีนะครับ......

[INTERCEPTER - รักในหลวง]

ขอถามต่อกระทู้นี้เลย....    ถ้าผมสนใจจะทำม่านรูด (ในพัทยา)    เนื้อที่มี 1-3-0 ไร่     อยากรู้ว่า

1.ค่าก่อสร้างตกตารางวาละประมาณเท่าไหร่ครับ  (ราคากลางๆ)
2.จุดคุ้มทุนนานแค่ไหนครับ (ไม่เสียดอกเบี้ยให้ธนาคาร)
3.ปัญหาที่น่าจะตามมาหลังจากเปิดให้บริการแล้ว  น่าจะมีอะไรบ้างครับ

อาจจะถามแบบไม่ลงลึก... เพราะมีคนมาชวนทำ  แต่ผมไม่มีความรู้ด้านนี้เลยครับ     

[ค..ควาย...ใส่ชฎา]

ขอถามต่อกระทู้นี้เลย....    ถ้าผมสนใจจะทำม่านรูด (ในพัทยา)    เนื้อที่มี 1-3-0 ไร่     อยากรู้ว่า

1.ค่าก่อสร้างตกตารางวาละประมาณเท่าไหร่ครับ  (ราคากลางๆ)
2.จุดคุ้มทุนนานแค่ไหนครับ (ไม่เสียดอกเบี้ยให้ธนาคาร)
3.ปัญหาที่น่าจะตามมาหลังจากเปิดให้บริการแล้ว  น่าจะมีอะไรบ้างครับ

อาจจะถามแบบไม่ลงลึก... เพราะมีคนมาชวนทำ  แต่ผมไม่มีความรู้ด้านนี้เลยครับ     

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่ "  พี่ INTERCEPTER อ่ะ  ฮา

มาถูกทางแล้ว  "คิด นอกกรอบ"  อ่ะ ฮา
ม่านรูดเนี่ยะ   รายได้  ดีกว่า ห้องเช่ารายเดือน อีกอ่ะ ฮา
คืนนึง  ได้สอง หรือ สามรอบ  สบายเลยอ่ะ ฮา

รอบละเท่าไหร่ดี   ห้าร้อย เจ็ดร้อย  คิวยาวถึงสนามหลวง เลยอ่ะ ฮา

ส่วนพวกอุปกรณ์ภายใน   "เก้าอี้ นายพราน  เตียงน้ำ  เตียงโยกไฟฟ้า ฮา

555 รอ ลุงตี๋  กับพี่ จอย เขามาแนะนำ อ่ะ ฮา 

[naisomchai]

เกือบ200ตรว.ๆแสนเศษ ไหนจะค่าก่อสร้าง 8-9ล้าน

ถ้าเจ้าที่ของทำเองคงเบาหน่อย ถ้าคนมาซื้อที่ทำ ต้นทุนร่วม30ล้าน โหยย...

น้าเบิ้มเช็คให้ดีว่าหากกู้แบ็งค์ เขาจะให้ผ่อนกี่ปีหมดนะครับ... สมัยก่อนนายสมชายจะมาเล่นหุ้น ก็ตั้งกระทู้ถามในเว็บนี้เหมือนกันว่ามีเงินแล้วจะไปลงทุนทำอะไรดี, ช่วงนั้นก็ไปศึกษาเรื่องสร้างอพาร์ทเม็นเหมือนกัน ได้ความว่าแบ็งค์เขาจัดเป็นประเภทธุรกิจ ไม่ใช่กู้เพื่อที่อยู่อาศัย, นั่นแปลว่าเขาจะให้ผ่อนแบบลดดอกเงินต้น แต่บังคับให้ผ่อนหมดใน 13 ปีเท่านั้นเอง ซึ่งไม่ใช่ผ่อน 20 ปีเหมือนบ้านที่อยู่อาศัย...

แล้วมันก็แปลว่าน้าเบิ้มก็ต้องเอามาประเมินรายรับ ต่อห้อง/เดือน*จำนวนห้อง*เปอร์เซ็นต์ห้องมีคนพัก(คนไม่ได้พักเต็มตลอดเวลา)... จากนั้นเอามาคิด NPV เพื่อทำ Cash flow Analysis ด้วยการเอารายรับตั้ง ลบด้วยรายจ่าย เหลือส่งแบ็งค์เท่าไหร่ แล้วหักค่าใช้จ่ายต่อเดือน(ค่าบำรุงรักษา/ซ่อมห้อง/ซ่อมสาธารณูปโภค/ค่าเงินเดือนบุคลากร ฯลฯ)...

นายสมชายเคยประเมินแล้ว(สมัยโน้น) ปรากฎว่าเหลือรายรับเข้ากระเป๋าแค่เดือนละ 2 - 3 หมื่นบาทเท่านั้นเอง กับตึก 8 ชั้น(ต่ำกว่า 8 ชั้นจะไม่อนุญาตให้สร้างลิฟต์) มีห้องประมาณเกือบ 90 ห้อง... เหลือรายรับแค่นี้เอง ซึ่งเล่นหุ้นได้ตังค์มากกว่าแยะ...

[ค..ควาย...ใส่ชฎา]

ทำแบบพูลผลเลยเสี่ยเบิ้ม

เด็กขายเหล้าข้างล่าง

เราเก็บค่าต๊งข้างบน

Ha Ha Ha  ฮา  "ฮั่นแน่"  พี่ จอยฮันเตอร์ อ่ะ ฮาา

555 นั่น  นั่น  พอได้กลิ่น  "คาว"  พี่จอยมาก่อนใคร  เลยอ่ะ ฮา   

[ค..ควาย...ใส่ชฎา]

เกือบ200ตรว.ๆแสนเศษ ไหนจะค่าก่อสร้าง 8-9ล้าน

ถ้าเจ้าที่ของทำเองคงเบาหน่อย ถ้าคนมาซื้อที่ทำ ต้นทุนร่วม30ล้าน โหยย...

น้าเบิ้มเช็คให้ดีว่าหากกู้แบ็งค์ เขาจะให้ผ่อนกี่ปีหมดนะครับ..
.
สมัยก่อนนายสมชายจะมาเล่นหุ้น ก็ตั้งกระทู้ถามในเว็บนี้เหมือนกันว่า
มีเงินแล้วจะไปลงทุนทำอะไรดี,
ช่วงนั้นก็ไปศึกษาเรื่องสร้างอพาร์ทเม็นเหมือนกัน

ได้ความว่าแบ็งค์เขาจัดเป็นประเภทธุรกิจ ไม่ใช่กู้เพื่อที่อยู่อาศัย,
นั่นแปลว่าเขาจะให้ผ่อนแบบลดดอกเงินต้น
แต่บังคับให้ผ่อนหมดใน 13 ปีเท่านั้นเอง
ซึ่งไม่ใช่ผ่อน 20 ปีเหมือนบ้านที่อยู่อาศัย...

แล้วมันก็แปลว่าน้าเบิ้มก็ต้องเอามาประเมินรายรับ
ต่อห้อง/เดือน*จำนวนห้อง*เปอร์เซ็นต์ห้องมีคนพัก(คนไม่ได้พักเต็มตลอดเวลา)...
จากนั้นเอามาคิด NPV เพื่อทำ Cash flow Analysis
ด้วยการเอารายรับตั้ง ลบด้วยรายจ่าย เหลือส่งแบ็งค์เท่าไหร่
แล้วหักค่าใช้จ่ายต่อเดือน(ค่าบำรุงรักษา/ซ่อมห้อง/ซ่อมสาธารณูปโภค/ค่าเงินเดือนบุคลากร ฯลฯ)...

นายสมชายเคยประเมินแล้ว(สมัยโน้น)
ปรากฎว่าเหลือรายรับเข้ากระเป๋าแค่เดือนละ 2 - 3 หมื่นบาทเท่านั้นเอง
กับตึก 8 ชั้น(ต่ำกว่า 8 ชั้นจะไม่อนุญาตให้สร้างลิฟต์) มีห้องประมาณเกือบ 90 ห้อง...

เหลือรายรับแค่นี้เอง ซึ่งเล่นหุ้นได้ตังค์มากกว่าแยะ...

็Ha Ha Ha  ฮา  "Oh yes" จ๊านโฉมชาย (ฮา) อ่ะ ฮา

มีด้วยเร๊อะ  ไอ้ระเบียบเรื่องการสร้าง  "ลิฟต์" เนี่ยะ  ฮา  

ส่วนเมื่อเรา  "กู้เงิน" สถาบันการเงิน มาลงทุน ฮา
แล้วปลายเดือน เหลือเงิน สอง หรือสามหมื่น  ค่าเหนี่อย อ่ะ ฮา
มันไม่พอ  อีกเร๊อะ  อ่ะ ฮา

เงินก็ไม่ใช่ของเรา  เราเอาเิงิน "คนอื่น" มาลงทุน ฮา
พอส่งหมด  "ทรัพย์" มันก็เป็นของเราคนเดียว อ่ะ ฮา
อันนี้แหละ  เห็นดำ เห็นแดง  ส่วนเหลือง ไม่เห็นอ่ะ ฮา  

ตอนท้ายเหลือ  สิบ ยี่สิบ ล้าน อันนี้แหละ คือ "กำไร" อ่ะ ฮา

55555 สงสัยจานโฉมชาย(ฮา) เรียนเยอะ  จบ  ป. สองครึ่ง อ่ะ ฮา  

[จอยฮันเตอร์]

ขอถามต่อกระทู้นี้เลย....    ถ้าผมสนใจจะทำม่านรูด (ในพัทยา)    เนื้อที่มี 1-3-0 ไร่     อยากรู้ว่า

1.ค่าก่อสร้างตกตารางวาละประมาณเท่าไหร่ครับ  (ราคากลางๆ)
2.จุดคุ้มทุนนานแค่ไหนครับ (ไม่เสียดอกเบี้ยให้ธนาคาร)
3.ปัญหาที่น่าจะตามมาหลังจากเปิดให้บริการแล้ว  น่าจะมีอะไรบ้างครับ

อาจจะถามแบบไม่ลงลึก... เพราะมีคนมาชวนทำ  แต่ผมไม่มีความรู้ด้านนี้เลยครับ    

ต้องสไตล์แบบโรงแรมเรดโรสครับสุดยอด วัยรุ่นนิยม

[คมขวาน รักในหลวง]

        พาวัยรุ่น
ไปลองมาเมื่อไหร่ครับพี่
ถึงได้รู้ว่า วัยรุ่น ชอบ...

[จอยฮันเตอร์]

เด็กมันชวน

[oil]

เด็กมันชวน

ไม่ไหวบอกนะ  เพื่อนบ้านจะไปช่วย

[naisomchai]

็Ha Ha Ha  ฮา  "Oh yes" จ๊านโฉมชาย (ฮา) อ่ะ ฮา

มีด้วยเร๊อะ  ไอ้ระเบียบเรื่องการสร้าง  "ลิฟต์" เนี่ยะ  ฮา 

ส่วนเมื่อเรา  "กู้เงิน" สถาบันการเงิน มาลงทุน ฮา
แล้วปลายเดือน เหลือเงิน สอง หรือสามหมื่น  ค่าเหนี่อย อ่ะ ฮา
มันไม่พอ  อีกเร๊อะ  อ่ะ ฮา

เงินก็ไม่ใช่ของเรา  เราเอาเิงิน "คนอื่น" มาลงทุน ฮา
พอส่งหมด  "ทรัพย์" มันก็เป็นของเราคนเดียว อ่ะ ฮา
อันนี้แหละ  เห็นดำ เห็นแดง  ส่วนเหลือง ไม่เห็นอ่ะ ฮา 

ตอนท้ายเหลือ  สิบ ยี่สิบ ล้าน อันนี้แหละ คือ "กำไร" อ่ะ ฮา

55555 สงสัยจานโฉมชาย(ฮา) เรียนเยอะ  จบ  ป. สองครึ่ง อ่ะ ฮา 

เงินเหลือแค่ 2 - 3 หมื่น แล้วต้องทนไปกับมัน 13 ปี... ไม่ไหวหรอกยายฯ...

เสียเวลาชีวิตต้องมาทนนั่งตามจี้ตามไชคอยเก็บเงินค่าห้องทุกเดือน ต้องคอยตามแก้ปัญหาบำรุงรักษา ซ่อมโน่นนี แถมยังควบคุมบุคคลากรตั้งแต่แม่บ้านทำความสะอาด/ยามฯ... เงินเดือนแค่นี้หากไม่รู้จะทำมาหากินอะไรมันก็ได้ ดีกว่าอยู่เปล่าๆ...

บอกตรงๆ มันมีวิธีหาเงินได้มากกว่านี้ตั้งแยะ... ใครถนัดอย่างไรก็หาความถนัดของตนเองไป ไม่จำเป็นต้องเล่นหุ้นเหมือนนายสมชายหรอก(คนส่วนใหญ่เล่นหุ้นจะขาดทุนหนัก)...

[เบิ้ม]

ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ก่อนหน้านี้ผมก็ทำหวังว่าจะเก็บเป็นก้อน ๆ รายได้สบาย ๆ พอเริ่มสองสามปี
มันก็ดี แต่คนเช่าเป็นพวกพนักงานโรงงาน เศรษฐกิจดี คนก็เต็ม ถ้าไม่ดีคนก็หาย
ช่วงอเมริกาฟองสบู่แตก คนหายเกินครึ่ง ต่อมาสึนามิญี่ปุ่น คนก็หาย พอเริ่มดี น้ำก็ท่วมอีก
ถ้าต้องอาศัยธนาคารเกินครึ่ง เหนื่อยมากครับ แต่ถ้าอาศัยธนาคารน้อย เก็บน้อยเก็บมาก ก็สบาย
ปัญหา ก็มีซ่อมแซมอยู่ตลอด ไอ้ห้องน้ำนี่แหละ เสียอยู่แต่ห้องน้ำ ก่อสร้างดีก็โชคดีไป ถ้ามีปัญหา
แก้เป็นปีก็ไม่หมดซะที ผมผ่านมาสองตึกแล้วครับ แต่ตอนนี้ดีใจ เพราะขายไปได้กำไรเลยขายหมดเลย.....
ไปค้าขายอย่างอื่นดีกว่า........ 

แต่ถ้าเป็นหอพักนักศึกษาล้วน ผมว่าน่าสนใจกว่า เพราะเศรษฐกิจดีไม่ดี พ่อแม่จ่ายให้อยู่แล้ว
ยิ่งถ้าเป็นหอพักหญิง เจริญหูเจริญตาดีนะครับ......

  ขอบคุณครับ คนวงในคลุกมาเอง เล่าละเอียดเลย  +

[เบิ้ม]

เกือบ200ตรว.ๆแสนเศษ ไหนจะค่าก่อสร้าง 8-9ล้าน

ถ้าเจ้าที่ของทำเองคงเบาหน่อย ถ้าคนมาซื้อที่ทำ ต้นทุนร่วม30ล้าน โหยย...

น้าเบิ้มเช็คให้ดีว่าหากกู้แบ็งค์ เขาจะให้ผ่อนกี่ปีหมดนะครับ... สมัยก่อนนายสมชายจะมาเล่นหุ้น ก็ตั้งกระทู้ถามในเว็บนี้เหมือนกันว่ามีเงินแล้วจะไปลงทุนทำอะไรดี, ช่วงนั้นก็ไปศึกษาเรื่องสร้างอพาร์ทเม็นเหมือนกัน ได้ความว่าแบ็งค์เขาจัดเป็นประเภทธุรกิจ ไม่ใช่กู้เพื่อที่อยู่อาศัย, นั่นแปลว่าเขาจะให้ผ่อนแบบลดดอกเงินต้น แต่บังคับให้ผ่อนหมดใน 13 ปีเท่านั้นเอง ซึ่งไม่ใช่ผ่อน 20 ปีเหมือนบ้านที่อยู่อาศัย...

แล้วมันก็แปลว่าน้าเบิ้มก็ต้องเอามาประเมินรายรับ ต่อห้อง/เดือน*จำนวนห้อง*เปอร์เซ็นต์ห้องมีคนพัก(คนไม่ได้พักเต็มตลอดเวลา)... จากนั้นเอามาคิด NPV เพื่อทำ Cash flow Analysis ด้วยการเอารายรับตั้ง ลบด้วยรายจ่าย เหลือส่งแบ็งค์เท่าไหร่ แล้วหักค่าใช้จ่ายต่อเดือน(ค่าบำรุงรักษา/ซ่อมห้อง/ซ่อมสาธารณูปโภค/ค่าเงินเดือนบุคลากร ฯลฯ)...

นายสมชายเคยประเมินแล้ว(สมัยโน้น) ปรากฎว่าเหลือรายรับเข้ากระเป๋าแค่เดือนละ 2 - 3 หมื่นบาทเท่านั้นเอง กับตึก 8 ชั้น(ต่ำกว่า 8 ชั้นจะไม่อนุญาตให้สร้างลิฟต์) มีห้องประมาณเกือบ 90 ห้อง... เหลือรายรับแค่นี้เอง ซึ่งเล่นหุ้นได้ตังค์มากกว่าแยะ...

+   ผมชอบคิดน่ะครับพี่อ.สมชาย  บวกลบคูณหารดู ที่สำคัญไม่ชอบเป็นหนี้เลยครับ เลยทำไรไปตามกำลังตัวเ้องดีกว่า     

ยิ่งช่วง1-2ปีมานี้ ราคาที่ดินพุ่งทะยานขึ้นมาก จนมองไม่ค่อยเห็นจุดคุ้มทุนเลย หลายคนกู้แบงค์มาทำ แต่คงไม่เวิร์คประกาศขายเยอะแยะเลย ธุรกิจนี้เหมาะัสำหรับคนเงินเย็น มีที่เองหรือกู้น้อยทีี่สุดอย่างหลายท่านว่าครับ 

+ทุกท่านหน้านี้อีกครั้งครับ   

[naisomchai]

+   ผมชอบคิดน่ะครับพี่อ.สมชาย  บวกลบคูณหารดู ที่สำคัญไม่ชอบเป็นหนี้เลยครับ เลยทำไรไปตามกำลังตัวเ้องดีกว่า     

ยิ่งช่วง1-2ปีมานี้ ราคาที่ดินพุ่งทะยานขึ้นมาก จนมองไม่ค่อยเห็นจุดคุ้มทุนเลย หลายคนกู้แบงค์มาทำ แต่คงไม่เวิร์คประกาศขายเยอะแยะเลย ธุรกิจนี้เหมาะัสำหรับคนเงินเย็น มีที่เองหรือกู้น้อยทีี่สุดอย่างหลายท่านว่าครับ 

+ทุกท่านหน้านี้อีกครั้งครับ   

เงินรายรับแค่ 2 - 3 หมื่นนั้นหากเทียบกับคนทั่วไปที่เรียนจบแล้วทำงานทำการเลย เงินเดือนแค่นี้คนอายุไม่มาก และยังโสด มันก็ดูว่ามากอยู่ครับ... หรือเทียบกับข้าราชการก็ดูว่ามากกว่าเงินเดือนหลวง ซึ่งที่ว่ามานั่นไม่ได้ลงทุนนะครับ คือไปรับจ้างกินเงินเดือนเขา...

แต่ตามท้องเรื่องในกระทู้นี้ไม่เหมือนกัน เพราะต้องกำเงินมาลงทุนค่าก่อสร้าง 8 - 9 ล้านบาท แล้วยังไหนจะค่าที่ดินอีก เบ็ดเสร็จแล้วร่วม 30 ล้านบาท... เอามาเทียบกับเงินเดือนคนทั่วไปเดินถนนกินข้าวแกงไม่ได้หรอกครับ, ก็ลองนึกดูว่าที่เห็นเดินถนนนั่นจะมีใครสักกี่คนที่มีศักยภาพพอ ให้ระดมเงินได้ตั้ง 30 ล้านบาทแน่ะ...

เงินขนาดนี้มันต้องมีมูลค่าเพิ่มอย่างต่ำ 30 เปอร์เซ็นต์ต่อปีครับ... หากได้น้อยกว่านี้ก็ให้ศึกษาไปเรื่อยจนกว่าจะได้ไอเดีย เพราะเงิน 30 ล้านบาทนี่หากไม่รู้จะทำอะไร ก็ให้รอจังหวะแล้วซื้อที่ดินเก็บเอาไว้ยังดูดีกว่าทั้งเสี่ยงทั้งเหนื่อยเอง แต่รายรับแค่ 3 หมื่นครับ...

[naisomchai]

แล้วนายสมชายก็เหมือนเดิมคือ, ให้น้าเบิ้มไปลงทะเบียนเรียน MBA ดีกว่า... เพราะได้ประโยชน์ 2 ต่อ คือ 1) ไปนั่งเรียน/สนทนารวมกับคนอื่น จะได้ไอเดียว่าผู้อื่น"ชนะอย่างไร" และ 2) ไปหาเมียในนั้นครับ อย่างน้อยก็สมองดีกว่าหาข้างนอกครับ...