รบกวนสอบถามเรื่องการซื้อที่ดินครับ

[SEEZ ..รักในหลวง..]

      เรื่องคือ มีเจ้าของที่นาแปลงหนึ่ง แถวบ้านภรรยาที่ต่างจังหวัด   เขาต้องการขายที่นาของเขา และผมซึ่งไม่เคยมีที่ดินเป็นของตนเองเลย ก็มีความสนใจที่จะซื้อเก็บไว้ให้ลูกให้หลานในวันหน้า   เลยไปทำเรื่องกู้เงินแบงค์ไว้เรียบร้อย   เมื่อทราบว่ากู้เงินผ่านผมได้ให้พี่ภรรยาไปดูโฉนดของเขา  ก็พบว่าโฉนดของเขา มีเงื่อนไขห้ามโอน 5 ปี ( ยังกับปืนโครงการเลย ) เลยอยากจะสอบถามพี่ๆ ว่ามีวิธีที่ผมจะซื้อที่นาแปลงนี้ได้หรือไม่ครับ  ที่ผมคิดได้คือ ไปทำสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน  ขอเอกสารการโอนที่ดิน  ให้เขาลงลายมือให้เรียบร้อย  จ่ายเงินให้เขาตามจำนวนที่ตกลงกันไว้และให้จนท.ที่ดิน สลักหลังโฉนดของเขาว่ามีการซื้อขายให้แก่ผมแล้ว  และจะทำการโอนให้กับผมหลังจากพ้นเงื่อนไขห้ามโอนดังกล่าว  แล้วผมก็เก็บโฉนดพร้อมเอกสารการโอนที่ดินที่เขาลงลายมือชื่อไว้ อย่างนี้จะได้ไหมและจะเสี่ยงไหมครับ  ก็ยอมรับครับว่า  อยากได้ที่แปลงนี้ในราคานี้มาก เพราะอีก 5 ปีผมว่าราคาคงไปไกลกว่านี้แน่ๆ หรือมีวิธีอื่นก็รบกวนแนะนำด้วยนะครับ ขอขอบคุณล่วงหน้าครับ 

[PU45™]

             ปกติการซื้อ-ขายที่ดินหรือทรัพย์อื่นใด เราต้องดูและตรวจสอบเอกสารก่อนครับแล้วค่อยตกลงกัน

             ลักษณะแบบนี้ผมก็ไม่เคยเจอเหมือนกัน  ส่วนการทำสัญญากับโฉนดประเภทนี้ขอรอนักกฎหมายมาอธิบายครับ

[บานไม่รู้โรย คิคิ]

Ha ha  555 เขาเรียกว่าโฉนดหลังแดงอ่ะค่ะ  ต้องห้ามภายใน ..... ปี 5555
หากเอาไปโอนก่อน   ที่ดินเขาไม่ทำให้ .....เพราะขัดต่อกฎหมาย  คริ คริ

กลับไปดูใหม่นะ   ว่ากี่ปีแน่  เข้าใจว่าเป็น ต้องห้ามโอนภายในสิบปี   ถ้าพ้นก็โอนได้
โฉนดลักษณะนี้มักจะออกโดยการครอบครองที่ดิน  ที่เป็นของทางราชการ  ก่อนที่ราชการจะประกาศเป็นที่หลวง

วัตถุประสงค์คือ  ให้สิทธิ์ แต่ไม่ต้องการให้เอาไปขาย  โดยกำหนดระยะเวลาต้องห้ามเอาไว้ 55555

ถ้าอยากได้  ก็ให้ทำหนังสือสัญญากู้เงินเอาไว้  แล้วเอาโฉนดมาค้ำประกัน
เมื่อพ้นจากกำหนดห้ามโอน  ก็ให้ฟ้องแพ่งร้องศาลขอบังคับคดีเงินกู้ 5555
มันยุ่งตอนฟ้องอ่ะค่ะ   เด่วเกิดคนขายมันให้การอีกอย่าง  ก็เสร็จเรย  โมฆะทันที 5555  กรี๊ดดดดดดดด

[SingCring]

        ที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ๕ ปี หรือ ๑๐ ปี ตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือประมวลกฎหมายที่ดินแล้วแต่กรณีนั้น  ก็เนื่องจากกฎหมายและทางราชการ มีเจตนาจะปกป้องราษฎรผู้ได้สิทธิในที่ดิน ให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่าง น้อย ๕  ปี หรือ ๑๐ ปี แล้วแต่กรณี

       และภายในระยะเวลาดังกล่าวถือว่าทางราชการยังควบคุมที่ดินแปลงนั้นอยู่ ไม่ได้ปล่อยให้เป็นสิทธิเด็ดขาดแก่เจ้าของ จนกว่าจะพ้นระยะเวลาที่อยู่ในบังคับห้ามโอน

       ดังนั้น ผู้เป็นเจ้าของจึงไม่อาจสละหรือโอนสิทธิครอบครองหรือทำนิติกรรมสัญญาใดๆ ให้มีลักษณะไปในทางที่สละหรือโอนหรืออาจต้องถูกบังคับให้มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวได้

        การทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวภายในระยะเวลาห้ามโอน จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการ ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ไม่อาจเรียกร้องสิทธิๆใดจากสัญญาดังกล่าวกันได้ สิทํธิในที่ดินไม่ตกเป็นของผู้ซื้อ

        แม้จะไปติดต่อที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่ก็จะปฏิเสธไม่ดำเนินการจดทะเบียน รวมทั้งสลักหลังโฉนดตามที่คุณ SEEZ คิดไว้ด้วยครับ

        ที่นี้ เมื่อไปดำเนินการทางทะเบียนใดๆไม่ได้ ผู้ซื้อและผู้ขายส่วนใหญ่ จึงมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเอง ตกลงกำหนดโอนที่ดินในวันที่พ้นกำหนดห้ามโอน
        แต่การทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว ถือเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ไม่อาจเรียกร้องสิทธิๆใดจากสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวกันได้เช่นกันครับ

         ต่อมาหากมีปัญหา เช่น ผู้ขายเสียชีวิต ระหว่างก่อนถึงกำหนด เราก็ไม่สามารถนำสัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไปต่อสู้ เรียกร้องให้ทายาทหรือผู้จัดการมรดกให้ทำการโอนที่ดินได้ครับ  เพราะสัญญาตกเป็นโมฆะนั้นเองครับ 
 
        รวมทั้งตัวผู้ขายเอง แม้พ้นกำหนดห้ามโอนและผู้ขายยังไม่ตายก็ตาม ผู้ซื้อก็จะไปดำเนินการทางศาลฟ้องบังคับให้ผู้ขายโอนไม่ได้เช่นกัน เพราะสัญญาตกเป็นโมฆะนั้นเองครับ
        ยิ่งหากพอพ้นกำหนดห้ามโอน ผู้ขายดันแอบไปจดทะเบียนโอนให้คนอื่น เราก็ไม่สามารถนำสัญญาซื้อขายที่ทำไว้ก่อนแล้ว ไปฟ้องศาลต่อสู้ว่าเราซื้อก่อนก็ไม่ได้
     
      เมื่อกฎหมายไม่เอื้ออำนวยเลย งานนี้ต้องวัดดวงครับว่า หากเราจ่ายแล้วเข้าไปทำประโยชน์แล้ว ผู้ขาย รวมทั้งญาติโกโหติกาของผู้ขาย ไม่บิดพริ้วกลับมาเล่นเราภายหลังและผู้ขายมีสัจจะเท่านั้นครับ
     

[soveat ชุมไพร]

สรุปว่าไม่สมควรซื้อแน่ๆครับ  เพราะมีโอกาศโดนโกงสูงปรี๊ดดดดดดดดดดดด 

[SingCring]

กลับไปดูใหม่นะ   ว่ากี่ปีแน่  เข้าใจว่าเป็น ต้องห้ามโอนภายในสิบปี   ถ้าพ้นก็โอนได้
โฉนดลักษณะนี้มักจะออกโดยการครอบครองที่ดิน  ที่เป็นของทางราชการ  ก่อนที่ราชการจะประกาศเป็นที่หลวง

ไม่ใช่ ๑๐ ปีทุกกรณีครับ ที่ดินที่ออกตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ (นิคมสหกรณ์) ภายหลังนิคมออกหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค ๓ หากจำไม่ผิด) ให้ผู้ทำประโยชน์แล้วผู้นั้นสามารถนำที่ดินดังกล่าวไปออกเอกสารสิทธิในที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินได้

เมื่อผู้นั้นไปขอเอกสารสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว ภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ นอกจากการตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนกลับไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณีครับ คุณบานไม่รู้โรย คิคิ

[บานไม่รู้โรย คิคิ]

็็้Ha Ha  ขอบคุณพี่สิงห์กลิ้งอ่ะค่ะ  คริ คิ 5555

[~ Sitthipong - รักในหลวง ~]

ระวังให้ดี  อาจถูกโกงได้ง่ายครับ   

[นายรัก-รักในหลวง-]

สรุป ต้องรออีก 5 ปี ครับท่าน SEEZ  ไม่ก็หาที่แปลงอื่นครับ 

[khwanphet_NAVY 39]

...............................อย่าซื้อดีกว่าครับเดียวปัญหาตามมาทีหลัง.........................................................

[นายกระจง]

ดูก่อนว่า ห้าปีที่ห้ามโอน หมดอายุหรือยังครับ หมดแล้วซื้อเลยครับ

[การ์ตูน รักในหลวง]

คนน้อคน เขาอุตส่าให้ไว้ทำกิน ตีกรอบไว้ให้ด้วยกลัวเอาไปขาย ก็ยังจะเอาไปขายอีก 

[กรรมกร]

รบกวนถามต่อถึง ภบท5 ด้วยครับ ...

เห็นช่วงนี้มีออกมาขายกันมาก ...

จะเข้าข่ายผู้ซื้อเสียเปรียบเต็มประตูอีกหรือเปล่า ... 

[som36]

รบกวนถามต่อถึง ภบท5 ด้วยครับ ...

เห็นช่วงนี้มีออกมาขายกันมาก ...

จะเข้าข่ายผู้ซื้อเสียเปรียบเต็มประตูอีกหรือเปล่า ... 

ภบท.5 ย่อมาจาก ภาษีบำรุงท้องที่ 5 เป็น แบบแสดงรายการที่ดิน ที่เจ้าของที่มีหน้าที่เสียภาษี ยื่นต่อ จนท. ( อบต.  กำนัน  ผญบ.)
เอกสารนี้ ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิใดๆ  ถ้าซื้อขายกันด้วยใบนี้  เรียกว่าซื้อมือเปล่า  กฎหมาย  เจ้าหน้าที่ ไม่รับรอง

[ขุนช้าง-รักในหลวงและสมเด็จพระเทพ]

ซื้อที่ดินเก็บไว้ ถ้าไม่มีเงินเย้นจริงๆๆจะกลายเอาเงินไปตากแดดนะครับ