ถ้าผมจะทำบ้านจัดสรรขาย

[จอยฮันเตอร์]

ธุรกิจประเภทนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ คิดได้แต่ทำยาก เอาแค่หาธนาคารมาสนับสนุนโครงการก็อยากจะร้องแล้ว ใหนจะประสพการณ์งานด้านนี้อีก หากไม่เคยแนะนำอย่าไปยุ่งเลยดีกว่า สมมุติคร่าวๆอย่าโกรธกัน ลองทำขนมครกขายดู เราทำอร่อยมีคนซื้อกินมั้ย ถ้าเจ๊งขาดทุนแค่พันสองพัน แต่ถ้าเล่นกับจัดสรรไม่ดีหมดตัวครับ ผมอยู่วงการนี้มากว่า 20 ปีรู้อะไรมาเยอะมีอะไรพีเอ็มมาถามได้

[ต.แม่สาย]

ห่างตัวเมืองระยอง ประมาณ 22Km  ห่างพัทยา 20Km  ห่างนิคมมาบตาพุด 20Km

อยู่ติดถนนสาย 36(พัทยา-ระยอง)

บ้านเดี่ยว 60ตารางวา  พท.ใช้สอย 60ตรม.  2ห้องนอน 2ห้องน้ำ

ขายราคาไม่เกิน 8แสนบาท

ทั้งโครงการมี 100หลัง 

น่าจะขายได้ไหมครับ

ขอปรึกษานะครับ  ขอบคุณครับ

ขออภัยครับ
ถ้าท่านมีเพียงที่ดินแล้วมีความคิดที่จะสร้างบ้านจัดสรรขาย แบบนี้เตรียมตัวเจ้งได้ทันทีครับ

ลองมองหลาย ๆ อย่างครับว่าท่านมองแล้วหรือยังครับ
 
เรื่องแรก ที่ดิน ท่านมีหรือยัง ถ้ามีแล้วข้ามไปข้อต่อไป
ที่ดินทำเลดีหรือไม่  มีตลาดหรือไม่ใกล้แหล่งชุมชนหรือไม่ ติดถนนหรือไม่ระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ไฟฟ้า มีแรงต่ำหรือเปล่า หรือว่าเป็นไฟฟ้าแรงสูง มีน้ำประปาหรือไม่ เพราะทุกอย่างคือต้นทุนของท่านครับ ใกล้แหล่งที่ทำงานของนิคมหรือไม่ จะสร้างบ้านเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มไหน เพราะเป็นเรื่องสำคัญที่สุดในเรื่องของการวางรูปแบบของโครงการบ้านของท่าน ทำให้หรูหรา เพื่อ อัพราคา หรือทำให้ถูกลง เพื่อให้คนงานในนิคมพักอาศัย

เรื่องหนักอีกเรื่องหนึ่งคือที่ของท่านต้องถมที่หรือไม่ เพราะบ้านส่วนใหญ่ปัญหาเรื่องทุนที่เจ้ง กันอยู่มาก ๆ คือการถมที่ดิน สำคัญมาก เงินจะไปจมอยู่ในเรื่องถมที่มาก เรื่องทำถนน ไม่มีใครเขาจองซื้อบ้านจัดสรรของท่านในสภาพที่ยังเป็นป่าหรือเป็นที่นา มันต้องมีถนนมีน้ำมีไฟ มีบ้านตัวอย่าง มีสำนักงานขาย เรื่องเหล่านี้เงินทั้งนั้น ถ้าท่านล้วงกระเป๋าแล้วมีโครงการว่าจะสร้างบ้านจัดสรรเหมือนที่ท่านว่ามาแล้วมายื่นกู้ที่ธนาคารโครงการของท่าน ธนาคารจะไม่อนุมัติเงินกู้ทันที ระบบบัญชีท่านรู้ขนาดไหนเรื่อง งบกระแสเงินสด ท่านจะหมุนเงินอยู่รอดหรือไม่ก็อยู่ในเรื่อง ของการบริหารเงินทุนของท่านให้ดีที่สุด ท่านเคยมีประสพการณ์ในการทำบ้านจัดสรรขนาดไหน รู้จักช่างมากน้อยดีเพียงใด ฯลฯ ทุกปัญหาต้องใช้เงินครับ ที่สำคัญเรื่อง แปลงคง ท่านจะต้องแบ่งแยกโฉนด ต้องขออนุญาตจัดสรร ต้องมีพื้นที่ส่วนกลาง ต้องมีสาธารณูปโภคส่วนกลางอีก แค่คิดแค่นี้ก็มันส์แล้ว เปเปอร์ประมาณ ร้อยแผ่นเป็นอย่างน้อยครับ

ปล.ถ้าหากท่านต้องการสร้างจริง ๆ ขอให้ท่านหาคำตอบมาให้ได้มากที่สุด เพื่อน ๆ พี่ ๆ น้อง ๆ ลุง ๆ ในครอบครัวเราพร้อมที่จะช่วยครับ พอดีผมก็มีประสพการณ์ด้านนี้มาเล็กน้อยครับพอช่วยเหลือได้บ้าง

[boon(เสือไบ)]

สร้างบ้านขายก็เสี่ยงพอสมควร ผมมีเพื่อนคนหนึ่งกลับไปสร้างบ้านขายที่เมืองไทย
พอดีช่วงขาลง เมื่อหลายปีก่อน หมดตัวไปเป็น100ล้าน สร้างบ้านใว้สองโครงการ ตอนนั้น
มีคนจองกันมาก เพื่อนๆจากอเมริกาก็จองกัน พอเงินทรุดคนก็ทิ้งกันมาก ตอนหลังธนาคารฟ้องล้มละลาย
ธนาคารยึดบ้านยึดอะไรๆไปหมด  แต่ก็มีเพื่อนอีกคนไปทำบ้านจัดสรรเหมือนกัน คนนี้โชคดี ได้เงินเป็นกอบเป็นกำ
คงต้องศึกษาความเป็นไปได้ ทางได้ทางเสีย แล้วตัดสินใจดีๆครับ ประสพการณ์ก็สำคัญสุด ถ้ามีประสพการณ์เรื่องนี้มาบ้าง
ความลื่น ความคล่องตัวก็คงมีมาก

[m120]

ราคาวัสดุก่อสร้างผันผวน น่าจะนำมาคิดด้วยครับ

[lek]

ผมอยู่วงการวัสดุก่อสร้างมาตั้งแต่เกิดเห็นมาก็เยอะ      เจ้าของบ้านจัดสรรขับเบ็นซ์สปอร์ต     มีหมู่บ้านที่ขายได้หมด5แห่งวันนี้ขายข้าวแกงอยู่ปากซอย     มันก็พูดยากพอเศษฐกิจดีก็บูมกันใหญ่ซื้อเก็งกำไรมั่ง     บางคนกู้ไม่ผ่านเจ้าของโครงการก็ค้ำประกัน   อะไรต่อมิอะไรมันมาเกี่ยวข้องไปหมด    มันไม่เหมือนบ้านเอื้ออาทรที่สร้างขายการเคหะได้เงินแน่ๆ     ถ้าจะให้ดีทำหอพักอาพารทเม้นท์ให้เช่าดูแลดีๆ    ทันสมัยสะดวกคงพอไปได้   

[หอนาฬิกา]

ผมขอถามนิดนึงนะครับ  คือว่าตอนนี้ผมก็ทำบ้านขายครับ แต่ไม่ใช่โครงการจัดสรร แต่สร้างเป็นหย่อมๆนะครับ  สองหลังบ้าง  สามหลังบ้าง  เก้าหลังบ้าง   สิบห้าหลังบ้าง   แต่อยู่คนละแปลงกัน ไม่ได้อยู่ที่เดียวกัน     แต่อยากทราบครับว่าถ้าผมจะทำเป็นแปลงใหญ่  แต่หลีกเลี่ยงจัดสรร  โดยจะแบ่งแยกโฉนดโดยให้พี่น้องไปซอย ออกทีละเก้าหลัง   อย่างนี้จะยุ่งยากมมากกว่าทำเป็นจัดสรรมากไม๊ครับ   และอีกข้อนึงครับ  แบบแปลนเนี่ย  สมมุติว่าผมทำ ร้อยหลัง  ต้องเขียนแปลนกี่หลังครับ  หรือเขียนหลังเดียวแล้วค่อยไปถ่ายเอกสารมาร้อยฉบับครับ  แล้วค่าจ้างเขียนแปลน จะต้องจ่ายหลังเดียวหรือว่าทั้งร้อยหลังครับ    เพราะว่ารูปแบบบ้านมันเหมือนกันหมด จะจ่ายทั้งร้อยก็ไม่ได้  เราขาดทุนตายเลย   ขอบคุณมากครับ

[thutsayu - รักในหลวง]

จขกท.อ่านกระทู้ของ ต.แม่สายครับ จะเข้าใจดีครับ.
กระทู้ของ คุณหอนาฬิกา อ่านแล้วเป็นผู้มีประสบการณ์มากผู้หนึ่ง ในความเห็นส่วนตัวนะครับ
คิดว่ากรณีจะแบ่งที่ดินครั้งละ 9 แปลง ออกไปเรื่อย ๆ คงลำบากครับเนื่องจากเห็นได้ชัดเจนว่า เป็นการแบ่งต่อเนื่อง
กรณีทำบ้านร้อยหลังจะเขียนแปลนกี่หลัง ขึ้นอยู่ว่ามีบ้านกี่แบบ ผมตอบอย่างนี้คงเข้าใจนะครับ
แต่ถ้าเขียนแปลนบ้านหลังเดียว สร้างบ้านร้อยหลัง คงต้องตกลงกันครับ
ถ้าทำจัดสรรคงมีโยธาเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยก็คงต้องเจรจากัน
และเรื่องสุดท้ายครับ ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม มาเยี่ยมแน่ๆเพราะอาคารชุด 80 หน่วยขึ้นไปยังต้องทำรายงานส่งแล้ว
ของท่านบ้าน 100 หลัง คงไม่พลาดครับ

[coda]

ผมขอถามนิดนึงนะครับ  คือว่าตอนนี้ผมก็ทำบ้านขายครับ แต่ไม่ใช่โครงการจัดสรร แต่สร้างเป็นหย่อมๆนะครับ  สองหลังบ้าง  สามหลังบ้าง  เก้าหลังบ้าง   สิบห้าหลังบ้าง   แต่อยู่คนละแปลงกัน ไม่ได้อยู่ที่เดียวกัน     แต่อยากทราบครับว่าถ้าผมจะทำเป็นแปลงใหญ่  แต่หลีกเลี่ยงจัดสรร  โดยจะแบ่งแยกโฉนดโดยให้พี่น้องไปซอย ออกทีละเก้าหลัง   อย่างนี้จะยุ่งยากมมากกว่าทำเป็นจัดสรรมากไม๊ครับ   และอีกข้อนึงครับ  แบบแปลนเนี่ย  สมมุติว่าผมทำ ร้อยหลัง  ต้องเขียนแปลนกี่หลังครับ  หรือเขียนหลังเดียวแล้วค่อยไปถ่ายเอกสารมาร้อยฉบับครับ  แล้วค่าจ้างเขียนแปลน จะต้องจ่ายหลังเดียวหรือว่าทั้งร้อยหลังครับ    เพราะว่ารูปแบบบ้านมันเหมือนกันหมด จะจ่ายทั้งร้อยก็ไม่ได้  เราขาดทุนตายเลย   ขอบคุณมากครับ

...ผมเคยเป็นคณะกรรมการจัดสรรที่ดินของจังหวัดขอสงวนนาม (อิอิ) ขอเรียนว่า
1. กฎหมายจัดสรรที่ดินมีจุดมุ่งหมายเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ซื้อ  เช่นด้านคุณภาพ และไม่ถูกโกง
2. เจ้าของโครงการมักมีข้ออ้างว่าการปฏิบัติตามกฎหมายเป็นเรื่องจุกจิกและทำให้ต้นทุนสูง  แต่ในที่สุดก็สามารถจัดสรรกันแบบผิดกฎหมาย หรือหลบเลี้ยงกฎหมายได้  เพราะเจ้าหน้าที่ช่วยซิกแซก แลกกับผลประโยชน์สำหรับทุกระดับหรือไม่ไม่ทราบ เพราะผมไม่เห็นตอนเขาจ่ายเงินกัน
3. มีผู้ซื้อได้เดือดร้อนจากการซื้อบ้านจัดสรรมากมายครับ และต้องฝืนทนกับความเดือดร้อนเหล่านั้นแบบทำอะไรไม่ได้

...ถ้าผมจะซื้อบ้านจัดสรร  ผมจะเลือกซื้อจากโครงการที่ทำถูกต้องตามกฎหมายครับ

[หอนาฬิกา]

ขอบคุณ  คุณ thutsayu และคุณ coda   และเพื่อนสมาชิกมากครับ  ขอถามอีกนิดครับว่า  ถ้าจะขอทำจัดสรรจะต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง  ประมาณเท่าไหร่ครับ  ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน  หรือว่าอะไรบ้างครับ  เรื่องเว้นที่ดินไว้เป็นส่วนกลางไม่มีปัญหาครับ  แต่กลัวว่าเงินค่าขออนุญาตมันจะเยอะครับ   ทำมาประมาณ 3 ปีแล้วครับ มีบ้านที่ทำไปแล้ว  ขายไปแล้ว  60 กว่าหลังแล้วครับ  มีปัญหาอะไร ซ่อมให้ตลอด รับประกันสองปี  (ถ้าไม่ประกัน เค้ามาหาถึงบ้านครับ ไปไหนไม่รอด)

[thutsayu - รักในหลวง]

เรื่องค่าใช้จ่าย.
ให้ไปติดต่อที่เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่
ที่ดินยุคใหม่โปร่งใสครับ

[carrera]

คู่แข่งแถวนั้นเยอะไม่ใช่หรือครับ ราคาเขาเป็นอย่างไร ขอให้ขายดีครับ

[M60-16 (ทัน)]

ศึกษาข้อมูลให้ดีครับ ก่อนลงมือทำจริง ไม่ง่ายครับ ขอเอาใจช่วยครับ

[Sniper69 - รักในหลวง]

ปัจจุบัน ผมออกแบบโครงการจัดสรรอยู่ 2 โครงการ ที่กาญจนบุรีและ หนองมน ชลบุรี และอยู่ระหว่างก่อสร้าง

ถ้ามีอะไรที่ผมพอช่วยได้ในการให้ข้อมูล  ด้วยความยินดีใน ฐานะ ชาวปืนด้วยกัน

ถ้าให้พิมพ์คงขี้เกียจอ่านไปเลยหละครับ โทรมาคุยได้ครับ น่าจะสะดวกกว่า ถ้าต้องการ แจ้งทาง PM ครับ

[ต.แม่สาย]

ผมทำเกี่ยวกับเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ การวิเคราะห์โครงการครับ อาจจะช่วยเหลือได้บ้าง มีข้อสงสัยอะไรก็ติดต่อได้ทาง PM ยินดีให้คำปรึกษาโดยไม่คิดมูลค่าครับ

[Appleaus]

อยากทำบ้านเดี่ยวขายบ้างค่ะ มีที่อยู่แล้ว แถวอยุธยาบ้านเดี่ยวชั้นเดียวประมาณ 50 ตรว. เขาขายกันที่ 1.5 ล้านค่ะ
อยากถามผู้รู้ว่าราคาต้นทุนต่อหลังในการสร้างตอนนี้ประมาณเท่าไรค่ะ แบบว่าทุนน้อยค่ะ ทำคงไม่เกิน 15 หลัง